表面利回りとは？自分ごと体験で覚えるFP3級対策

🎬 こんなシーン、想像してみて

❓ 2問問題：あなたならどっち？

✅ 正解：表面利回りは年間賃料収入÷物件価格×100で計算し、経費は考慮しない

📘 表面利回りとは何か

表面利回り（グロス利回り）は年間賃料収入÷物件価格×100で計算するシンプルな利回り指標。管理費・固定資産税・修繕費・空室損失などの経費を一切考慮しない。物件の「大まかな収益性」を比較するのに便利だが、実際の手取り収益を示すものではない。計算例：物件1000万円、年間賃料80万円→表面利回り＝80÷1000×100＝8%。

🎯 試験のキモ

「表面利回り vs 実質利回り」の違いが頻出。表面（グロス）利回り：年間賃料÷物件価格×100。シンプル・経費無視・高く出る。実質（ネット）利回り：（年間賃料－年間経費）÷（物件価格＋取得費用）×100。経費・空室・取得費を考慮・低く出る・実態に近い。計算例：物件1,000万・年間賃料80万・年間経費15万・取得費80万→実質＝（80－15）÷（1,000＋80）×100＝65÷1,080×100≒6.0%（表面8.0%より低い）。

⚠️ 間違いやすいポイント

「表面利回り8%なら毎年8%の収益が確実」は誤り。表面利回りは経費・空室・取得費を無視した数字。実際の手取り（実質利回り）は表面より1〜3%低くなることが一般的。また表面利回りが同じ10%でも、都心の新築と地方の築古では空室リスク・修繕リスクが大きく異なる。物件比較は必ず同じ基準（表面か実質かを統一）で行う。

📌 次にやること

次にやること：表面利回りの一問一答に挑戦して、3問連続で正解できるか確認しよう。