実質利回りとは？自分ごと体験で覚えるFP3級対策

🎬 こんなシーン、想像してみて

❓ 2問問題：あなたならどっち？

✅ 正解：実質利回りは（年間賃料－諸経費）÷（物件価格＋取得費用）×100で計算する

📘 実質利回りとは何か

実質利回り（ネット利回り）は不動産投資の実態に近い収益性指標。計算式：（年間賃料収入－年間諸経費）÷（物件価格＋購入時取得費用）×100。計算例：年間賃料80万、経費20万、物件価格1000万、取得費80万→（80－20）÷（1000＋80）×100＝60÷1080×100≒5.6%。表面利回り（8%）より大幅に低くなる。

🎯 試験のキモ

「表面利回りと実質利回りの差」が試験で問われる。差が大きい＝経費・空室が多い物件。差が小さい＝管理費が安く安定した物件。実質利回りの分子に含まれる経費：管理費・固定資産税・都市計画税・修繕費・火災保険料・ローン金利（一般的に含まない場合も）。分母は「物件価格＋購入時取得費用」（仲介手数料・登記費用・不動産取得税等）。計算例（f300の上と同様）：年間賃料80万・経費20万・物件1,000万・取得費80万→実質＝60÷1,080×100≒5.6%。

⚠️ 間違いやすいポイント

「実質利回りが高いほど良い投資」は概ね正しいが、高すぎる実質利回りは空室・築古・地方物件のリスクサイン。期待利回りと実際の運用利回りが乖離するケースも多い。2026年現在、不動産投資では都市部の利回り低下（3〜4%台）と地方の高利回り（8〜10%台）の二極化が進んでおり、高利回りには高リスクが伴うことを認識する必要がある。

🧠 覚え方

📚 FP3級の試験対策・勉強方法

実質利回りはFP3級の不動産分野で頻出（high）。FP3級 過去問・勉強方法・独学・何時間に取り組むなら、自分ごとシナリオで一度体験してから問題を解くのが定着の鍵。何度も繰り返して覚え方フレーズを口に出すと記憶に残りやすい。