買換え特例（居住用財産）とは？自分ごと体験で覚えるFP3級対策

🎬 こんなシーン、想像してみて

❓ 2問問題：あなたならどっち？

✅ 正解：買換え特例は譲渡益の課税を将来に繰り延べる制度（非課税ではない）

📘 買換え特例（居住用財産）とは何か

居住用財産の買換え特例（特定居住用財産の買換え特例）は、マイホームを売却して新たな住宅に買い替えた場合に、売却益への課税を次の売却時まで繰り延べることができる制度。非課税になるわけではなく、課税のタイミングが先送りされるだけ。適用条件は①売却額1億円以下②所有期間10年超③居住期間10年以上④一定の新居要件等。

🎯 試験のキモ

3,000万円特別控除との違いが試験頻出。3,000万円控除は「最大3,000万円を譲渡所得から差し引く（節税効果あり）」、買換え特例は「課税を繰り延べるだけ（将来課税）」。売却益が大きく次の売却まで長期保有するなら買換え特例が有効、売却益が3,000万円以内なら控除が有利。主な適用要件：①売却価格1億円以下②所有期間10年超③居住期間10年以上④新居は売却前後各1年以内に取得し、2年以内に居住。

⚠️ 間違いやすいポイント

買換え特例と3,000万円特別控除は原則として同一年に併用できない。どちらを使うか選択する必要がある。また買換え特例は「課税の繰延べ」であり「免除」ではないため、最終的には税金を払うことになる。最終的に新居を売却したときに「旧宅の取得費＋新居の実際の取得費－繰延税額分」という複雑な計算になる。

🧠 覚え方

📚 FP3級の試験対策・勉強方法

買換え特例（居住用財産）はFP3級の不動産分野で頻出（mid）。FP3級 過去問・勉強方法・独学・何時間に取り組むなら、自分ごとシナリオで一度体験してから問題を解くのが定着の鍵。何度も繰り返して覚え方フレーズを口に出すと記憶に残りやすい。