💰 FP3級 不動産
不動産の税金とは？固定資産税・譲渡所得をわかりやすく解説
不動産に関わる主な税金
| 税金 | 課税タイミング | 内容 |
|---|---|---|
| 不動産取得税 | 取得時（一度だけ） | 不動産を取得した際に課される都道府県税 |
| 登録免許税 | 登記時 | 所有権移転・抵当権設定時に課される国税 |
| 固定資産税 | 毎年 | 毎年1月1日時点の所有者に課される市町村税 |
| 都市計画税 | 毎年 | 市街化区域内の不動産所有者に課される |
| 譲渡所得税 | 売却時 | 不動産売却で得た利益（譲渡所得）に課される |
固定資産税
固定資産税は、毎年1月1日の土地・建物の所有者が支払う市町村税です。
- 税率：固定資産税評価額 × 1.4%（標準税率）
- 小規模住宅用地（200㎡以下）：課税標準の1/6に軽減
- 一般住宅用地（200㎡超）：課税標準の1/3に軽減
💡 固定資産税の評価額は時価よりも低く設定されており、地価公示価格の70%程度が目安です。
不動産の譲渡所得
不動産の売却益（譲渡所得）は分離課税です。保有期間によって税率が異なります。
| 保有期間 | 区分 | 所得税率 | 住民税率 |
|---|---|---|---|
| 5年以下（売却年の1月1日時点） | 短期譲渡所得 | 30% | 9% |
| 5年超（売却年の1月1日時点） | 長期譲渡所得 | 15% | 5% |
居住用不動産の3,000万円特別控除
マイホーム（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。
❌ 保有期間の判定は「売却年の1月1日時点」です。例えば2024年5月に売却する場合、2024年1月1日時点で5年超かどうかを判定します。
試験直前チェック
✅ 固定資産税率（1.4%）、短期5年以下（30%）vs 長期5年超（15%）の税率の違いが頻出です。
- 固定資産税：毎年・標準税率1.4%・市町村税
- 短期譲渡：5年以下→所得税30%
- 長期譲渡：5年超→所得税15%
- 居住用：3,000万円特別控除
不動産の価格と各種指標
不動産には「一物四価（五価）」と呼ばれる複数の価格があります。それぞれ目的と評価機関が異なります。
| 価格の種類 | 目的・概要 | 発表機関 |
|---|---|---|
| 実勢価格（時価） | 市場での実際の取引価格 | −（市場で決まる） |
| 公示地価 | 土地取引の指標・基準 | 国土交通省（毎年1月1日時点） |
| 基準地価 | 公示地価の補完 | 都道府県（毎年7月1日時点） |
| 路線価（相続税評価額） | 相続税・贈与税の計算 | 国税庁（公示地価の約80%） |
| 固定資産税評価額 | 固定資産税・不動産取得税の計算 | 市区町村（公示地価の約70%） |
🎯 FP3級 試験対策まとめ
不動産の取得・保有・売却の各段階でかかる税金を整理します。取得時：不動産取得税（固定資産税評価額×3%、住宅・土地は軽減特例あり）、登録免許税。保有時：固定資産税（課税標準×1.4%）、都市計画税（課税標準×0.3%以内）。売却時：譲渡所得税（短期5年以下：39.63%、長期5年超：20.315%）。
居住用財産の3,000万円特別控除は売却時の譲渡所得から最大3,000万円を控除できる重要な特例です。所有期間の長短にかかわらず適用でき、夫婦それぞれが所有していれば合計6,000万円まで控除できます。ただし配偶者・直系血族への売却は適用外です。
⚠️ 「長期譲渡」の判定は売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超かどうかで判断します。取得日から売却日の日数ではありません。この点は試験でよく問われます。
📝 不動産の収益性指標
不動産投資の収益性を判断する指標を整理します。表面利回り（グロス利回り）＝年間賃料収入÷物件購入価格×100。実質利回り（ネット利回り）＝（年間賃料収入−年間諸経費）÷物件購入価格×100。諸経費には固定資産税・管理費・修繕積立金・保険料等が含まれます。DCF法（割引キャッシュフロー法）は将来のキャッシュフローを現在価値に割り引いて不動産価値を評価する手法で、より精密な評価に使われます。不動産の価値評価方法として原価法（再建築費から減価）・収益還元法（収益から価値算出）・取引事例比較法（類似取引事例との比較）の3手法があります。