収益物件とは？自分ごと体験で覚えるFP3級対策

🎬 こんなシーン、想像してみて

❓ 2問問題：あなたならどっち？

✅ 正解：表面利回りは「年間家賃収入÷物件購入価格×100」で計算し、この例では7%になる

📘 収益物件とは何か

収益物件とは、賃料収入（インカムゲイン）を目的として保有する不動産の総称。アパート・マンション・オフィスビル・駐車場などが含まれる。投資効率の指標として「表面利回り（グロス利回り）＝年間家賃収入÷購入価格×100」と「実質利回り（ネット利回り）＝（年間家賃収入－管理費等経費）÷購入価格×100」がある。設例では350万円÷5000万円×100＝7%が表面利回り。

🎯 試験のキモ

試験では表面利回りの計算式（年間家賃収入÷購入価格×100）と、実質利回りが表面利回りより低くなる点が問われる。空室率・修繕費・管理費などを差し引いた実質利回りで投資判断することが重要とされる。設例の7%表面利回りから諸経費を引くと実質利回りは5〜6%程度になるケースが多い。また、不動産収入から必要経費（管理費・減価償却費・修繕費・借入利息等）を差し引いた「不動産所得」に課税される仕組みも理解しておく——不動産所得が赤字の場合は原則として他の所得と損益通算できる（土地取得の借入利息は通算不可）。

⚠️ 間違いやすいポイント

「利回りが高ければよい物件」とは限らない。利回りが高い物件は立地・建物状態に問題があることも多く、空室リスクや修繕コストを加味した実質利回りで判断する。また「表面利回り＝実質利回り」と思わないこと——経費を考慮しない表面利回りは必ず実質利回りより高くなる。

🧠 覚え方

📚 FP3級の試験対策・勉強方法

収益物件はFP3級の不動産分野で頻出（mid）。FP3級 過去問・勉強方法・独学・何時間に取り組むなら、自分ごとシナリオで一度体験してから問題を解くのが定着の鍵。何度も繰り返して覚え方フレーズを口に出すと記憶に残りやすい。