宅建試験対策
宅建業者の8種制限（自ら売主規制）を完全解説
8種制限とは
宅建業者が自ら売主となり、宅建業者以外の者（一般消費者）を買主とする取引では、買主保護のため特別なルール（8種制限）が適用されます。
✅ 適用場面
売主：宅建業者 ／ 買主：宅建業者以外 → 8種制限が適用
売主・買主ともに宅建業者の場合 → 8種制限は適用されない
売主：宅建業者 ／ 買主：宅建業者以外 → 8種制限が適用
売主・買主ともに宅建業者の場合 → 8種制限は適用されない
8種制限の一覧
| 制限の種類 | 内容の概要 |
|---|---|
| ①クーリングオフ | 事務所等以外での契約は8日間キャンセル可能 |
| ②損害賠償予定の制限 | 損害賠償額の予定は代金の20%以内 |
| ③手付の制限 | 手付は代金の20%以内、手付解除は可能 |
| ④手付金等の保全措置 | 一定額以上の手付金は保全義務あり |
| ⑤自己所有に属さない物件 | 未取得物件の売買契約は原則禁止 |
| ⑥割賦販売の解除制限 | 割賦払いの場合、30日以上の催告が必要 |
| ⑦所有権留保等の禁止 | 支払いが完了するまで所有権を留保する特約は原則無効 |
| ⑧契約不適合責任の特約制限 | 引渡しから2年以上の期間を定める必要あり |
①クーリングオフ（詳細）
宅建業者の事務所等以外の場所で買受の申込み・契約をした場合、書面で申し込んだ日から8日以内であればキャンセルできます。
クーリングオフできない場合
- 事務所等（案内所・展示会場を含む）で申込んだ場合
- クーリングオフの告知から8日が経過した場合
- 物件の引渡しを受け、かつ代金全額を支払った場合
✅ 書面でのクーリングオフ
クーリングオフは書面で行う必要がある。電話・口頭では無効。発信主義が適用され、発信した日が効力発生日となる。
クーリングオフは書面で行う必要がある。電話・口頭では無効。発信主義が適用され、発信した日が効力発生日となる。
②③損害賠償予定・手付の制限
損害賠償予定の制限
損害賠償額の予定（違約金を含む）は、代金額の20%を超えて定めることはできません。超えた部分は無効となります。
手付の制限
- 手付金の額は代金の20%以内
- 手付は解約手付としての性質を持ち、買主は手付放棄・売主は手付倍返しで解除可能
- 宅建業者（売主）は手付解除を制限する特約を結ぶことはできない
⚠ よくある誤り
損害賠償の予定と手付金の合計が20%を超えてはならないのか？→ NO。それぞれ独立して20%以内が上限。合計で20%ではない。
損害賠償の予定と手付金の合計が20%を超えてはならないのか？→ NO。それぞれ独立して20%以内が上限。合計で20%ではない。
④手付金等の保全措置
宅建業者（売主）は、一定額以上の手付金等を受け取る前に保全措置を講じなければなりません。
| 物件の種別 | 保全が必要な金額 |
|---|---|
| 未完成物件（建築中など） | 代金の5%超 または 1,000万円超 |
| 完成物件 | 代金の10%超 または 1,000万円超 |
保全措置の方法
- 銀行等による連帯保証
- 保険会社による保証保険
- 指定保管機関による保管（完成物件のみ）
🎯 8種制限の全体まとめ
宅建業者が自ら売主となる場合のみ適用される8種類の制限です（買主が宅建業者の場合は適用除外）。
| 8種制限 | 内容 |
|---|---|
| ①自己契約・双方代理の禁止 | 代理の場合の制限 |
| ②手付額の制限 | 代金の20%以内 |
| ③手付の信用供与禁止 | 手付の貸付・分割払いは禁止 |
| ④クーリングオフ | 事務所等以外での契約は8日以内に書面で撤回可 |
| ⑤契約不適合責任の特約制限 | 引渡しから2年以上の期間を定める特約以外は無効 |
| ⑥損害賠償額の予定等の制限 | 代金の20%以内 |
| ⑦手付金等の保全措置 | 5%（未完成）または10%（完成）超は保全義務 |
| ⑧割賦販売の解除制限 | 割賦代金の支払い遅延時に催告期間30日以上が必要 |
📝 8種制限の適用範囲と注意点
8種制限で最も出題頻度が高いのは「手付額の制限（②）」「クーリングオフ（④）」「手付金等の保全措置（⑦）」の3つです。特にクーリングオフは適用される場所・期間・方法・適用除外の条件が複合的に問われます。損害賠償額の予定と違約金の合計が代金の20%以内という制限（⑥）も混同しやすい重要ポイントです。8種制限はすべて「宅建業者が売主・一般消費者が買主」の場合にのみ適用されます（重要）。