宅建試験対策
共有の基本と持分・変更・管理・分割｜宅建民法対策
共有とは
共有とは、1つの物を複数の者が持分割合に応じて所有する状態です。不動産の相続や共同購入でよく発生します。
持分の処分
- 各共有者は自己の持分を自由に処分（売却・担保設定等）できる
- 他の共有者の同意は不要
共有物の行為と要件
| 行為の種類 | 内容 | 要件 |
|---|---|---|
| 保存行為 | 共有物の現状維持（修繕・妨害排除等） | 各共有者が単独でできる |
| 管理行為 | 利用・改良（賃貸借・短期使用許可等） | 持分の過半数の賛成 |
| 変更行為 | 物理的・法律的な変更（増改築・売却・賃貸借の長期化） | 共有者全員の合意 |
✅ 単独・過半数・全員の使い分け
保存→単独OK、管理→持分過半数、変更→全員合意。この3段階は頻出なので必ず覚える。
保存→単独OK、管理→持分過半数、変更→全員合意。この3段階は頻出なので必ず覚える。
共有物分割請求
各共有者はいつでも共有物の分割を請求できます。ただし5年以内の不分割特約を結ぶことはできます（更新も可）。
分割の方法
- 協議分割：共有者全員の合意による分割
- 裁判分割：協議がまとまらない場合に裁判所に申立て
裁判での分割方法
- 現物分割（物を分ける）
- 価格賠償（共有者の一人が他の持分を取得し価格を賠償）
- 競売分割（共有物を競売して代金を分配）
⚠ 分割請求できない場合
不分割特約がある場合（最長5年）は分割請求できない。ただし特約は更新可能なため実質的に長期化することもある。
不分割特約がある場合（最長5年）は分割請求できない。ただし特約は更新可能なため実質的に長期化することもある。
区分所有法との関係
マンションなどの区分所有建物では、専有部分の所有権と共用部分の共有が複雑に絡み合います。
- 共用部分（廊下・エレベーター等）は区分所有者の共有
- 共用部分の変更：区分所有者・議決権の各4分の3以上の多数決
- 管理規約の設定・変更：区分所有者・議決権の各4分の3以上