建ぺい率・容積率の計算と緩和条件｜宅建試験対策
建ぺい率とは
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積（1階の水平投影面積）の割合の上限です。
計算式：建ぺい率 ＝ 建築面積 ÷ 敷地面積 × 100（%）
用途地域別の建ぺい率
| 用途地域 | 建ぺい率の限度 |
|---|---|
| 第一種・第二種低層住居専用地域 | 30・40・50・60%のいずれか |
| 第一種・第二種中高層住居専用地域等 | 30〜60% |
| 商業地域 | 80% |
| 工業専用地域 | 30〜60% |
建ぺい率の緩和（加算）条件
一定の条件を満たす場合、建ぺい率が緩和（上乗せ）されます。
| 条件 | 加算 |
|---|---|
| 防火地域内の耐火建築物 | ＋10% |
| 角地（特定行政庁が指定した角地） | ＋10% |
| 上記両方に該当 | ＋20% |
商業地域等（建ぺい率80%）で防火地域内の耐火建築物の場合は建ぺい率の制限なし（適用除外）となる。
容積率とは
容積率とは、敷地面積に対する延べ面積（各階の床面積の合計）の割合の上限です。
計算式：容積率 ＝ 延べ面積 ÷ 敷地面積 × 100（%）
前面道路による容積率の制限
容積率は、指定容積率と前面道路の幅員による制限のうち低い方が適用されます。
| 用途地域 | 前面道路幅員による係数 |
|---|---|
| 住居系用途地域 | 幅員（m） × 4/10 |
| その他（商業・工業系） | 幅員（m） × 6/10 |
住居系地域・前面道路幅員4m・指定容積率200%の場合：4m × 4/10 = 160%。指定容積率200%より小さいので160%が適用される。
容積率の不算入（緩和）
以下の部分は延べ面積の計算から除外（不算入）されます。
- 地下室：住宅用途の場合、住宅の延べ床面積の1/3まで不算入
- 自動車車庫等：建築物の延べ面積の1/5まで不算入
- エレベーターシャフト（各階の算入なし）
🎯 建蔽率・容積率の計算まとめ
| 指標 | 計算式 | 制限の趣旨 |
|---|---|---|
| 建蔽率 | 建築面積÷敷地面積×100 | 防火・採光・通風の確保 |
| 容積率 | 延べ面積÷敷地面積×100 | 都市インフラへの負荷制限 |
建蔽率の緩和：①防火地域内の耐火建築物＋10%②角地の緩和（特定行政庁指定）＋10%③両方該当する場合は＋20%。建蔽率10/10（100%）の地域（商業地域等の一部）では制限なし。
容積率の前面道路幅員による制限：前面道路幅員12m未満の場合、住居系用途地域は幅員×4/10、その他は幅員×6/10と指定容積率のいずれか小さい方が上限です。
📝 建蔽率・容積率の具体的計算例
例題：敷地面積200㎡、建蔽率60%、容積率200%の土地。建築面積の最大：200㎡×60%＝120㎡。延べ面積の最大：200㎡×200%＝400㎡。前面道路が6mで住居系の場合の容積率：6×4/10＝240%→指定容積率200%が小さいため200%が上限。角地緩和（建蔽率＋10%）が適用される場合は120㎡×（70/60）＝140㎡が建築面積の上限になります。
📝 容積率の緩和措置と特例
容積率の緩和・特例措置が複数あります。①住宅の地下室（住宅用途）：延べ面積の1/3まで容積率不算入②共同住宅の共用廊下・階段：容積率不算入③エレベーターシャフト：不算入④老人ホーム等の共用廊下：不算入⑤備蓄倉庫・蓄電池設置スペース等：延べ面積の1/50まで不算入。特定道路（幅員15m以上の道路から70m以内の土地）に隣接する場合は容積率が緩和されます。容積率と建蔽率の両制限を満たした上で最大限の建物を建てる計算問題は試験頻出です。