手付金と宅建のクーリングオフとは？解除の条件をわかりやすく解説
手付金とは
手付金とは、売買契約締結時に買主が売主に支払う金銭です。
手付の種類
- 証約手付：契約の証として交付する手付
- 解約手付：相手方が契約の履行に着手する前に、手付を放棄（買主）または手付の倍返し（売主）により契約解除できる手付
手付金の上限（売主が宅建業者の場合）
売主が宅建業者で買主が非宅建業者の場合（業者間取引を除く）：
- 手付金の上限：代金の20%以内
宅建業法のクーリングオフ
一定の場所以外で契約した場合、書面による申込みの撤回・契約解除ができます。
クーリングオフできる場合
- 申込みが事務所等以外の場所（自宅・喫茶店・ホテル等）で行われた場合
クーリングオフの期間
クーリングオフについて書面で告知を受けた日から8日間
クーリングオフできなくなる場合
- 告知から8日を経過した場合
- 買主が物件の引渡しを受け、かつ代金全額を支払った場合
ここが試験のキモ
- 手付金上限：代金の20%（売主が宅建業者の場合）
- 解約手付：買主は手付放棄、売主は倍返しで解除
- クーリングオフ：書面で・告知から8日以内
- 事務所等での申込みはクーリングオフ不可
🎯 宅建業法の手付・クーリングオフまとめ
| 規制 | 内容 | 適用場面 |
|---|---|---|
| 手付額の制限 | 代金の20%を超える手付は受領不可 | 宅建業者が売主の場合 |
| 手付の信用供与禁止 | 手付の貸付け・立替え禁止 | 宅建業者が売主の場合 |
| クーリングオフ | 申込み・契約の撤回・解除 | 事務所等以外での契約 |
| クーリングオフ期間 | 書面告知から8日以内 | 書面で行使 |
| クーリングオフ不可 | 引渡し・代金全額支払いが完了した場合 | いずれかの完了で不可 |
📝 事務所等の意味とクーリングオフの除外場所
クーリングオフが適用されない「事務所等」とは①宅建業者の事務所②案内所等（継続的に業務を行う場所・専任宅建士設置が必要な場所）③買主が自ら指定した場所（買主の自宅・勤務先）です。モデルルームや現地事務所等でも継続して業務を行い専任宅建士を置いている場合は「事務所等」に該当し、クーリングオフ不可です。喫茶店・公園・路上での契約はクーリングオフ可能です。
📝 未完成物件の広告・契約制限
宅建業者は開発許可・建築確認等を受けた後でなければ、未完成の宅地・建物の売買の広告または売買契約の締結ができません。この制限は宅建業者が売主の場合だけでなく、媒介・代理の場合も含まれます。広告と契約の時期制限違反は業務停止処分の対象です。また手付金等の保全措置を講じずに手付金等を受け取ることも禁止されています（未完成物件で代金の5%超または1,000万円超の場合）。工事完了後の物件でも引渡し前に代金の10%超を受け取る場合は保全措置が必要です。
📝 クーリングオフの書面と方法
クーリングオフは必ず「書面」で行わなければなりません（口頭での申出は無効）。書面の内容は①宅建業者の氏名・名称②物件の名称③申込みまたは契約年月日④解除または撤回の意思表示が記載されていれば形式は問いません（内容証明郵便が証拠として有力）。クーリングオフは「書面を発した時」に効力が生じます（発信主義の例外：解除の効果は書面到達前に生じる）。宅建業者はクーリングオフ撤回・解除に伴い、手付金等を受領した場合は速やかに返還しなければなりません。クーリングオフ後の損害賠償請求・違約金請求は禁止されています。