宅建試験対策
営業保証金と弁済業務保証金の違い｜宅建試験対策
2つの制度の概要
宅建業者は、取引の相手方が損害を受けた場合に備えて、営業保証金を供託するか、宅地建物取引業保証協会に加入して弁済業務保証金を納付するかを選択します。
| 項目 | 営業保証金 | 弁済業務保証金 |
|---|---|---|
| 制度 | 個人供託 | 保証協会への加入 |
| 供託先 | 主たる事務所の最寄りの供託所 | 保証協会→法務大臣・国土交通大臣の指定供託所 |
| 本店の金額 | 1,000万円 | 60万円 |
| 支店1ヶ所あたり | 500万円 | 30万円 |
| 還付請求先 | 供託所 | 保証協会 |
営業保証金（詳細）
宅建業者は免許取得後、営業開始前に供託しなければなりません。
供託の金額（金銭または有価証券）
- 本店（主たる事務所）：1,000万円
- 支店（従たる事務所）：1ヶ所あたり500万円
還付（被害を受けた場合）
- 還付を受けられるのは宅建業者と取引した者（宅建業者同士の取引は対象外）
- 還付が行われた後、2週間以内に不足額を供託し直す必要がある
✅ 取戻しのタイミング
廃業・免許失効時に営業保証金を取り戻す場合、6ヶ月以上の期間を設けて公告を行い、その後に取り戻す。
廃業・免許失効時に営業保証金を取り戻す場合、6ヶ月以上の期間を設けて公告を行い、その後に取り戻す。
弁済業務保証金（保証協会）
保証協会（ハトのマーク：全国宅地建物取引業協会連合会 など）に加入すると、営業保証金の代わりに少額の弁済業務保証金分担金を納付するだけで済みます。
分担金の金額
- 本店：60万円
- 支店1ヶ所：30万円
加入手続きの流れ
- 保証協会に加入申請
- 分担金を協会に納付（供託所ではない）
- 協会が指定供託所に弁済業務保証金を供託
- 営業開始可能
⚠ よくある誤り
弁済業務保証金の分担金は「供託所に供託する」のではなく、「保証協会に納付する」。供託するのは協会であって業者ではない。
弁済業務保証金の分担金は「供託所に供託する」のではなく、「保証協会に納付する」。供託するのは協会であって業者ではない。
数字の比較まとめ
✅ 試験必須の数字比較
営業保証金 本店：1,000万円 / 支店：500万円
弁済業務保証金分担金 本店：60万円 / 支店：30万円
→ 営業保証金は弁済業務保証金の約16.7倍
営業保証金 本店：1,000万円 / 支店：500万円
弁済業務保証金分担金 本店：60万円 / 支店：30万円
→ 営業保証金は弁済業務保証金の約16.7倍
🎯 手付金等の保全措置まとめ
| 場合 | 保全が必要な金額 | 保全方法 |
|---|---|---|
| 未完成物件 | 代金の5%超または1,000万円超の手付金等 | ①銀行等の保証②保険③預り |
| 完成物件 | 代金の10%超または1,000万円超の手付金等 | 同上（預りは不可・銀行保証または保険） |
手付金等の保全措置は宅建業者が売主の場合のみ適用される8種制限の一つです。保全措置が取られないまま手付金等を受け取ることは禁止されています。ただし代金と同時に完全な所有権移転登記を行う場合は保全不要です。
💡 手付金等とは、手付金だけでなく中間金・内金など契約成立後・引渡し前に受け取る全ての金銭が含まれます。
📝 保証協会の弁済業務保証金と手付金保全の違い
保証協会の弁済業務保証金制度は業者全体の取引から生じた損害を補償する制度です。一方、手付金等の保全措置は特定の取引における手付金等の保全です。両者は別の制度で、手付金等の保全措置は個別取引ごとに行う必要があります。保証協会に加入していても、手付金等の保全措置（5%超・10%超の場合）は個別に行わなければなりません。
📝 保全措置の具体的な手続き
手付金等の保全措置の3種類を具体的に説明します。①銀行等による保証（保証委託契約）：銀行等が宅建業者に代わって買主に手付金相当額を保証する方法。②保険（指定保険法人との保険契約）：宅建業者が倒産等した場合に保険会社が買主に保険金を支払う方法。③指定保管機関による保管（完成物件のみ）：宅建業協会等の指定機関が手付金を保管する方法。買主は保全措置が講じられない限り手付金等の支払いを拒否できます（契約解除可）。保全措置の証明書は買主に交付しなければなりません。