重要事項説明（35条書面）とは？説明すべき内容をわかりやすく解説
重要事項説明とは
重要事項説明とは、宅地・建物の売買・交換・賃貸借の契約前に、宅建士が相手方（買主・借主）に対して物件の重要な情報を説明する義務です（宅建業法第35条）。
重要事項説明書の主な記載事項
売買・賃貸共通の記載事項
- 登記記録に記録された事項
- 都市計画法・建築基準法等の制限
- 飲用水・電気・ガスの整備状況
- 未完成物件の場合は完成時の形状・構造
売買の場合のみ
- 代金に関する金銭（手付金等）の授受の方法
- ローン不成立の場合の解除
- 瑕疵（契約不適合）に関する保証
賃貸の場合のみ
- 契約の解除に関する事項
- 損害賠償額の予定・違約金
重要事項説明が不要な場合
以下の場合は重要事項説明が不要です。
- 宅建業者同士の取引（相手方が宅建業者の場合）
IT重説（電磁的方法による説明）
2022年から、テレビ会議等のIT（オンライン）を活用して重要事項説明（IT重説）を行うことが可能になりました。ただし宅建士証の提示と相手方の同意が必要です。
得点につながるポイント
- タイミング：契約締結前（必須）
- 宅建業者間：説明は省略可（書面交付は必要）
- 宅建士証：説明時に提示義務
- IT重説：2022年から本格解禁
🎯 重要事項説明（35条書面）まとめ
重要事項説明は宅地建物取引士が契約前に買主（借主）に行う義務があります。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 説明者 | 宅地建物取引士（記名必要） |
| タイミング | 契約締結前 |
| 交付 | 書面を事前に交付（IT重説は電磁的方法でも可） |
| 売買の主要説明事項 | 登記記録・都市計画・法令制限・手付金保全措置・石綿・耐震診断・建物状況調査等 |
| 貸借の主要説明事項 | 上記に加え敷金・用途制限・定期建物賃貸借の有無等 |
📝 IT重説の要件と説明事項
2021年から本格解禁されたIT重説（ビデオ通話等による重要事項説明）の要件は①買主等が映像・音声を同時に受信できる環境にあること②宅建士が宅建士証を画面で提示すること③買主等が重要事項説明書を事前に受領していることです。宅建士の記名は書面（または電子署名）で行います。重要事項説明で説明が不十分だった場合は業務停止処分等の対象となります。
📝 重要事項説明の対象者と省略
重要事項説明は原則として契約相手方（売買の場合は買主、賃貸の場合は借主）に対して行います。売主・貸主は宅建業者でも重説を受ける必要はありません（ただし買主・借主が宅建業者の場合は重説の省略特例あり）。宅建業者間取引では、宅建業者である買主に対して書面交付は必要ですが、宅建士による説明は省略できます。また説明は原則として宅建士が対面または電磁的方法（IT重説）で行いますが、相手方の承諾なく省略することはできません。
📝 重要事項説明のタイミングと違反の効果
重要事項説明は「契約前」に行わなければなりません。契約締結と同時または契約後の重説は宅建業法違反です（業務停止処分の対象）。重説の違反による契約の私法上の効力：重説義務違反があっても売買契約自体は有効です（取消権は発生しない）。ただし損害賠償請求の対象となります。また消費者契約法上、業者が重要事項について不実告知・故意の不開示をした場合は消費者による契約取消しが可能です。宅建士でない者が重説を行っても宅建業法違反（業者への業務停止・個人への罰則）となりますが、説明を受けた相手との間の契約の効力には影響しません。