宅建試験対策
借地権の基本（普通借地権・定期借地権）｜宅建試験対策
借地権とは
借地権とは、建物の所有を目的として土地を借りる権利（地上権または土地賃借権）です。借地借家法が民法の特別法として保護を強化しています。
✅ 適用の前提
借地権が成立するには「建物の所有を目的」であることが必要。青空駐車場・資材置き場など建物なしの土地利用は借地権にあたらない。
借地権が成立するには「建物の所有を目的」であることが必要。青空駐車場・資材置き場など建物なしの土地利用は借地権にあたらない。
普通借地権
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 存続期間 | 30年以上（30年未満の定めは30年とみなす） |
| 更新後の期間 | 初回更新：20年以上、2回目以降：10年以上 |
| 更新拒絶 | 地主の正当事由が必要 |
| 建物滅失後の再築 | 地主の承諾なく再築可能（承諾なしは期間延長なし） |
正当事由の内容
- 地主・借地人双方の土地の使用を必要とする事情
- 借地に関するこれまでの経緯
- 土地の利用状況
- 立退料の支払い（補完的事情）
定期借地権の3種類
| 種類 | 存続期間 | 更新 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 一般定期借地権 | 50年以上 | なし | 公正証書等の書面必要 |
| 事業用定期借地権 | 10年以上50年未満 | なし | 事業用建物のみ・公正証書必要 |
| 建物譲渡特約付き借地権 | 30年以上 | なし | 期間満了時に建物を地主が買い取る |
⚠ 事業用定期借地権は公正証書が必須
一般定期借地権は「書面」だが、事業用定期借地権は公正証書でなければならない。この違いは頻出！
一般定期借地権は「書面」だが、事業用定期借地権は公正証書でなければならない。この違いは頻出！
借地権の対抗要件
借地権（土地の賃借権）は登記しなくても、その土地の上に登記された建物があれば第三者に対抗できます。
✅ 建物登記による対抗
借地権自体の登記がなくても、借地上の建物を自己名義で登記していれば、土地が第三者に譲渡されても借地権を主張できる。
借地権自体の登記がなくても、借地上の建物を自己名義で登記していれば、土地が第三者に譲渡されても借地権を主張できる。
注意点
- 建物が滅失した場合→土地の見やすい場所に建物を特定する事項等を掲示することで2年間は対抗力を維持できる
- 建物登記は借地人自身の名義でなければならない（家族名義は不可）