土地区画整理法の基本（換地・仮換地・清算金）｜宅建試験対策
土地区画整理事業とは
農地・山林・宅地が混在した区域を整備し、道路・公園などの公共施設を整備するとともに、宅地を使いやすい形状に再配置する事業です。
換地・仮換地・保留地・清算金の4つの概念を押さえることが試験対策の核心。
施行者の種類
| 施行者 | 概要 |
|---|---|
| 個人施行者 | 土地所有者・借地権者が単独または共同で施行 |
| 土地区画整理組合 | 施行地区内の土地所有者・借地権者が設立する組合（7人以上） |
| 区画整理会社 | 株式会社（全員同意が必要） |
| 地方公共団体・国土交通大臣等 | 公的機関が施行する場合 |
主要な概念の説明
換地（かんち）
区画整理前の土地（従前地）に代えて割り当てられる新しい土地のことです。換地処分の公告日の翌日に従前地から換地へ権利が移転します。
仮換地（かりかんち）
換地処分が完了するまでの間、暫定的に使用・収益できる土地です。仮換地の指定により、従前地の使用・収益権は仮換地に移行します。
保留地
施行者が事業費充当のために換地として定めず保留した土地で、換地処分後に施行者が取得します。
清算金
換地と従前地の評価差額を精算するための金銭。価値が増えた場合は施行者へ支払い、減った場合は施行者から受け取ります。
建築行為の制限
土地区画整理事業の施行地区内では、事業の完成を妨げるような行為を制限できます。
- 施行者は都道府県知事の許可を得て建築行為等の制限を告示できる
- 制限期間中は新築・増改築・土地形質変更等に都道府県知事の許可が必要
- 違反した場合は施行者が原状回復を命じることができる
仮換地が指定された後は、従前地ではなく仮換地に建物を建てることになる。従前地は使用・収益できなくなる。
🎯 土地区画整理事業まとめ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 目的 | 宅地の利用増進・公共施設の整備改善 |
| 施行者 | 個人・組合・区画整理会社・都道府県・市区町村・国土交通大臣・独立行政法人 |
| 換地 | 従前の宅地に代わる土地（面積は減少する場合あり） |
| 保留地 | 事業費用に充てるために確保する土地（売却して費用回収） |
| 清算金 | 換地と従前の宅地の価値差を金銭で調整 |
施行区域内では建築行為等に施行者（または都道府県知事）の許可が必要です。換地処分の公告の翌日から換地は従前の宅地とみなされ、所有権が移転します。
📝 市街地再開発事業との違い
市街地再開発事業は老朽化した木造建築物が密集する市街地を耐火建築物に建て替える事業です。権利変換（従前の土地・建物の権利を再開発後の建物の床に置き換える）により権利者が再開発後のビルの一室の権利を取得します。土地区画整理事業が平面的な土地の再編であるのに対し、市街地再開発事業は立体的な土地利用の再編（低層から高層へ）が目的です。
📝 土地区画整理事業の流れと注意点
土地区画整理事業の施行手順は①施行地区の決定②事業計画の認可③測量・調査④換地設計⑤仮換地指定⑥工事実施⑦換地処分（公告）⑧清算です。仮換地の指定後は従前の土地は使用収益できなくなります（使用収益停止の効果）。清算金は換地と従前地の価値差を金銭で調整する制度で、価値が増えた者は清算金を支払い、減少した者は受け取ります。事業完成後は区画整理された宅地は道路・公園等の整備が完了した状態になります。換地処分の公告の翌日から換地は従前の土地とみなされます。