🏠 宅建業法
宅地建物取引業法とは？免許・宅建士の役割をわかりやすく解説
宅地建物取引業法の目的
宅地建物取引業法（宅建業法）とは、宅地・建物の取引を業として行う者を免許制にし、業務の適正な運営と購入者等の利益保護を図る法律です。消費者保護と業界の健全な発展を目的としています。
宅地建物取引業とは
以下の行為を不特定多数の人を相手に反復継続して行うことが「宅地建物取引業」にあたります。
- 宅地・建物の売買・交換
- 宅地・建物の売買・交換・賃貸の代理・媒介
❌ 自分の宅地・建物の賃貸は宅建業に該当しません。「代理・媒介（仲介）」を行う場合のみ免許が必要です。
宅建免許の種類
| 免許の種類 | 対象 | 免許権者 |
|---|---|---|
| 国土交通大臣免許 | 2つ以上の都道府県に事務所を設置する場合 | 国土交通大臣 |
| 都道府県知事免許 | 1つの都道府県にのみ事務所を設置する場合 | 都道府県知事 |
- 免許の有効期間：5年（更新の申請は有効期間満了の90日前〜30日前）
宅地建物取引士（宅建士）
宅建士は、宅建業者の事務所に一定数以上置く必要があります。
- 設置義務：事務所の従業員5人に1人以上の割合で専任の宅建士が必要
- 専任性：常勤で専ら宅建業に従事する者
宅建士の独占業務（3つ）
- ① 重要事項の説明（契約前に行う・宅建士が直接説明）
- ② 重要事項説明書（35条書面）への記名
- ③ 売買・賃貸借契約書（37条書面）への記名
💡 重要事項の説明は宅建士証を提示して行う必要があります。
ここが試験のキモ
✅ 宅建業の免許（大臣・知事）の区別と、宅建士の独占業務3つが最頻出です。
- 2都道府県以上→大臣免許、1都道府県のみ→知事免許
- 免許有効期間：5年
- 専任宅建士：従業員5人に1人以上
- 独占業務：重要事項説明・35条書面記名・37条書面記名
🎯 宅建業法の基本まとめ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 宅建業とは | 宅地・建物の売買・交換・貸借の媒介・代理を業として行うこと |
| 免許不要 | 自己所有物件の売買・国・地方公共団体・信託銀行等 |
| 免許の種類 | 国土交通大臣免許（複数都道府県）・都道府県知事免許（1都道府県） |
| 有効期間 | 5年（申請で更新可） |
| 専任宅建士 | 事務所：従事者5人に1人以上の割合で設置 |
💡 自己物件の賃貸（大家業）は宅建業に該当しません。ただし自己物件でも「業として」売買を行うには免許が必要です。
📝 営業保証金と弁済業務保証金
宅建業者は消費者保護のため、営業保証金（本店1,000万円・支店500万円）を供託するか、保証協会への加入（弁済業務保証金分担金：本店60万円・支店30万円）が必要です。保証協会に加入した場合は営業保証金の供託は不要です。免許を受けたが営業保証金の供託・保証協会加入の前に業務を開始することは禁止されています。廃業等の届出をした場合、一定期間後に供託した営業保証金は取り戻せます（公告から6か月経過後）。
📝 宅建業の適用範囲と無免許業者への対応
宅建業に該当するかどうかの判断ポイントは「業として」行っているかどうかです。反復継続的に不特定多数の者と取引を行う場合が「業として」に該当します。一度限りの自己物件売却は業に該当しません。無免許業者と取引した場合の効力：無免許業者でも宅建業の法律行為自体は有効です（私法上の効果は生じる）。ただし消費者は無免許業者との取引について宅建業法上の保護（重説・37条書面・8種制限等）を受けられません。無免許業者への対応として、警察・都道府県の担当窓口への通報が必要です。