媒介契約の種類とは？専任・専属専任・一般媒介をわかりやすく解説
媒介契約とは
媒介契約とは、売主（貸主）が不動産会社（宅建業者）に物件の売買・賃貸の仲介を依頼する契約です。媒介契約書の交付が義務付けられています。
3種類の媒介契約
| 専属専任媒介 | 専任媒介 | 一般媒介 | |
|---|---|---|---|
| 他の業者への重複依頼 | 不可 | 不可 | 可 |
| 自己発見取引（依頼者が自ら買主を見つける） | 不可 | 可 | 可 |
| 有効期間 | 最長3か月 | 最長3か月 | 制限なし（慣行は3か月） |
| 業務状況の報告義務 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | なし（任意） |
| レインズへの登録義務 | 5日以内 | 7日以内 | なし |
レインズ（REINS）とは
レインズ（Real Estate Information Network System）とは、宅建業者が物件情報を共有するための不動産流通標準情報システムです。専任・専属専任媒介契約では一定期間内にレインズへ登録する義務があります。
重要ポイントの整理
- 専属専任：最も制限が強い・報告1週に1回・レインズ5日
- 専任：自己発見取引のみ可・報告2週に1回・レインズ7日
- 一般：制限なし・報告義務なし・レインズ義務なし
- 有効期間：専属専任・専任とも最長3か月
🎯 媒介契約の種類と義務まとめ
| 種類 | 他業者への依頼 | 自己発見取引 | 指定流通機構登録 | 業務報告 |
|---|---|---|---|---|
| 専属専任媒介 | 不可 | 不可 | 5日以内（必須） | 1週間に1回以上 |
| 専任媒介 | 不可 | 可 | 7日以内（必須） | 2週間に1回以上 |
| 一般媒介 | 可 | 可 | 任意 | 任意 |
媒介契約書は書面で作成し、宅建士の記名押印のうえ依頼者に交付する義務があります。媒介契約の有効期間は専属専任・専任媒介は最長3か月（自動更新不可・依頼者の申出があれば更新可）。一般媒介は法定の上限なし。
📝 媒介契約違反の効果
専属専任媒介・専任媒介で他の業者に依頼した場合や、専属専任媒介で自己発見取引をした場合、依頼者は業者への報酬支払い義務を負います（違約金）。媒介契約の成立には書面交付が必要で、書面なしの媒介契約は有効ですが業者は報酬請求時に争われる可能性があります。依頼者が正当な理由なく契約を解除した場合も、業者は費用相当額（実費等）の請求ができます。
📝 専任媒介と専属専任媒介の選び方
媒介契約の選択は売主にとって重要な判断です。専属専任媒介は自己発見取引ができないため、既に購入候補者がいる場合は不向きです。一般媒介は複数の業者に依頼できるため競争原理が働きますが、各業者の積極性が低くなりがちです。レインズへの登録が任意なため情報が広まりにくい側面もあります。専任媒介は一社に任せつつ自己発見取引の余地を残せる中間的な選択肢です。売主の状況（急ぐか否か・既知の購入候補者の有無等）に応じた選択が重要です。
📝 レインズ（指定流通機構）の活用
レインズ（Real Estate Information Network System）は国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営するネットワークシステムです。専任媒介・専属専任媒介では登録が義務付けられており、全国の宅建業者が物件情報を共有できます。売主は登録証明書の交付を受けることができ、物件の登録状況を確認できます。登録を怠った場合や、成約後に速やかに削除しない場合は業務違反となります。一般媒介では任意登録ですが、登録することで全国の業者に情報が共有され成約の可能性が高まります。