宅建試験対策
抵当権の基本と試験頻出論点｜宅建民法対策
抵当権とは
抵当権とは、債務者または第三者（物上保証人）が占有を移転せずに不動産を担保に提供し、債務不履行のときに担保物から優先弁済を受ける権利です。
✅ 抵当権の特徴
①占有を移転しない（設定者が使い続けられる）②不動産に登記することで第三者に対抗できる③競売によって優先弁済を受ける
①占有を移転しない（設定者が使い続けられる）②不動産に登記することで第三者に対抗できる③競売によって優先弁済を受ける
抵当権の効力が及ぶ範囲
抵当権の効力は、抵当地の上に存する建物にまでは及びません（建物は別物）。ただし以下には効力が及びます。
- 付加一体物：建物に付加された物（増築部分など）
- 従物：抵当権設定時に存在する従物（庭石など）
- 果実：原則及ばないが、被担保債権について不履行が生じた後は及ぶ
⚠ 土地に抵当権＋建物は別所有者
土地だけに抵当権を設定し、競売で土地が売却された場合、建物所有者は土地を使えなくなる恐れがある→法定地上権で保護。
土地だけに抵当権を設定し、競売で土地が売却された場合、建物所有者は土地を使えなくなる恐れがある→法定地上権で保護。
法定地上権
抵当権の実行（競売）により土地と建物の所有者が別人になった場合、建物のために自動的に地上権が成立する制度です。
法定地上権の成立要件
- 抵当権設定当時、土地の上に建物が存在していた
- 抵当権設定当時、土地と建物が同一の所有者に属していた
- 土地または建物のいずれかに抵当権が設定された
- 競売により土地と建物の所有者が異なる者になった
✅ 要件を1つでも欠くと不成立
設定時に更地だった場合や、土地・建物が別々の所有者だった場合は法定地上権は成立しない。
設定時に更地だった場合や、土地・建物が別々の所有者だった場合は法定地上権は成立しない。
根抵当権
一定の範囲に属する不特定多数の債権を、極度額の限度において担保する抵当権です。取引先との継続的な取引（銀行融資など）に使われます。
普通抵当権との違い
| 項目 | 普通抵当権 | 根抵当権 |
|---|---|---|
| 被担保債権 | 特定の債権 | 不特定の債権（極度額内） |
| 付従性 | あり（債権消滅で消滅） | なし（債権消滅後も存続） |
| 元本確定前の譲渡 | 可能 | 原則不可 |