宅建試験対策
契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）｜宅建民法対策
契約不適合責任とは（改正民法）
2020年の改正民法では「瑕疵担保責任」が廃止され、「契約不適合責任」に変わりました。
旧法との主な変更点
| 項目 | 旧法（瑕疵担保責任） | 改正民法（契約不適合責任） |
|---|---|---|
| 要件 | 隠れた瑕疵 | 契約内容に適合しないこと |
| 権利行使できる期間 | 知ってから1年 | 知ってから1年（通知のみでOK） |
| 買主の権利 | 損害賠償・解除のみ | 修補・代金減額・解除・損害賠償 |
買主が行使できる4つの権利
①修補請求（履行の追完請求）
売主に対して不適合部分の修理を求められます。売主は相当な期間内に修補しなければならない。
②代金減額請求
修補の催告をして相当期間内に応じない場合や修補が不可能な場合、不適合の程度に応じた代金の減額を請求できる。
③解除
修補の催告→期間内に応じない場合に契約を解除できる（不適合が軽微な場合は解除不可）。
④損害賠償請求
売主の帰責事由（故意・過失）がある場合に損害賠償を請求できる。
✅ 修補→代金減額の順序
代金減額請求は原則として先に修補の催告が必要。ただし、修補が不能・売主が明らかに拒絶している等の場合は催告不要。
代金減額請求は原則として先に修補の催告が必要。ただし、修補が不能・売主が明らかに拒絶している等の場合は催告不要。
期間制限
買主は不適合を知った時から1年以内に売主に通知しなければ、権利を失います（通知だけでよく、訴訟提起は不要）。
⚠ 宅建業者が売主の場合
8種制限により、宅建業者が自ら売主の場合は「引渡しから2年以上」の通知期間を定めなければならない。「引渡しから2年以上」より買主に不利な特約は無効。
8種制限により、宅建業者が自ら売主の場合は「引渡しから2年以上」の通知期間を定めなければならない。「引渡しから2年以上」より買主に不利な特約は無効。
権利行使期間の注意点
- 一般の消滅時効（知ってから5年・行使できる時から10年）も適用される
- 売主が不適合を知っていた（悪意）または重過失がある場合は1年の通知期限が適用されない
- 競売で取得した不動産については契約不適合責任の特則がある（競落人は担保責任を追及できる場面が限定）