宅建試験対策
物権変動と登記の対抗問題｜宅建民法対策
物権変動の対抗問題とは
同一の不動産について権利が競合する場合（例：二重譲渡）、先に登記した者が優先するという問題です。
✅ 基本原則
不動産の物権変動は、登記をしなければ第三者に対抗できない（177条）。登記を先に備えた者が勝つ。
不動産の物権変動は、登記をしなければ第三者に対抗できない（177条）。登記を先に備えた者が勝つ。
二重譲渡の処理
AがBに不動産を売り、さらに同じ不動産をCにも売った場合（二重譲渡）：
- BとCは「対抗関係」に立つ
- 先に登記を備えた方が所有権を確定的に取得する
- 後から登記した者（または未登記のまま）は所有権を失う
「第三者」の範囲
177条の「第三者」とは、当事者・その包括承継人以外の者で、登記の欠缺を主張する正当な利益を有する者です。不法占拠者・不法行為者などは第三者に含まれません。
背信的悪意者への対抗
177条の第三者は「悪意」でも対抗関係に立つのが原則ですが、背信的悪意者（権利取得を妨害するための登記競争等）は第三者から除外されます。
⚠ 単なる悪意と背信的悪意の違い
「先の売買を知っていた（悪意）」だけでは第三者から除外されない。「積極的に害意を持って介入した」という特段の事情が必要。
「先の売買を知っていた（悪意）」だけでは第三者から除外されない。「積極的に害意を持って介入した」という特段の事情が必要。
取消し・解除後の第三者
取消し後の第三者
- 詐欺・強迫等で取り消された売買の後に現れた第三者との関係
- 取消し後に登記を備えた第三者が保護される（善意・無過失が必要）
解除後の第三者
- 契約解除後に登記を備えた第三者は保護される
- 解除前の第三者：善意・無過失であれば保護（解除の主張を対抗できない）
✅ 解除前と解除後で違う
解除前の第三者は善意・無過失で保護。解除後の第三者は登記の先後で決まる。この区別は頻出。
解除前の第三者は善意・無過失で保護。解除後の第三者は登記の先後で決まる。この区別は頻出。