物権変動と登記の対抗問題｜宅建民法対策
物権変動の対抗問題とは
同一の不動産について権利が競合する場合（例：二重譲渡）、先に登記した者が優先するという問題です。
不動産の物権変動は、登記をしなければ第三者に対抗できない（177条）。登記を先に備えた者が勝つ。
二重譲渡の処理
AがBに不動産を売り、さらに同じ不動産をCにも売った場合（二重譲渡）：
- BとCは「対抗関係」に立つ
- 先に登記を備えた方が所有権を確定的に取得する
- 後から登記した者（または未登記のまま）は所有権を失う
「第三者」の範囲
177条の「第三者」とは、当事者・その包括承継人以外の者で、登記の欠缺を主張する正当な利益を有する者です。不法占拠者・不法行為者などは第三者に含まれません。
背信的悪意者への対抗
177条の第三者は「悪意」でも対抗関係に立つのが原則ですが、背信的悪意者（権利取得を妨害するための登記競争等）は第三者から除外されます。
「先の売買を知っていた（悪意）」だけでは第三者から除外されない。「積極的に害意を持って介入した」という特段の事情が必要。
取消し・解除後の第三者
取消し後の第三者
- 詐欺・強迫等で取り消された売買の後に現れた第三者との関係
- 取消し後に登記を備えた第三者が保護される（善意・無過失が必要）
解除後の第三者
- 契約解除後に登記を備えた第三者は保護される
- 解除前の第三者：善意・無過失であれば保護（解除の主張を対抗できない）
解除前の第三者は善意・無過失で保護。解除後の第三者は登記の先後で決まる。この区別は頻出。
🎯 変更の届出まとめ（宅建業法）
| 変更事項 | 届出先 | 届出期限 |
|---|---|---|
| 商号・名称の変更 | 免許権者（大臣・知事） | 30日以内 |
| 代表者の変更 | 同上 | 30日以内 |
| 役員の変更（大臣免許） | 主たる事務所の都道府県知事を通じて大臣へ | 30日以内 |
| 事務所の新設・廃止 | 同上 | 30日以内 |
| 専任宅建士の変更 | 同上 | 30日以内 |
| 政令使用人の変更 | 同上 | 30日以内 |
📝 廃業等の届出と保証協会
廃業・死亡・解散等の届出が必要な場合：①廃業（30日以内に本人または代表者が届出）②破産（30日以内に破産管財人が届出）③合併（消滅会社の代表役員が届出）④死亡（相続人が知った日から30日以内）。宅建業保証協会の弁済業務保証金制度：主たる事務所60万円・支店30万円の分担金で、通常の営業保証金（本店1,000万円・支店500万円）の代替となります。保証協会に加入すると営業保証金の供託不要です。
📝 宅建業者名簿と事務所の義務
宅建業者は事務所ごとに①標識の掲示②帳簿の備付け③従業者名簿の備付け④専任宅建士の設置の義務があります。標識は「宅地建物取引業者」の文字を含む公衆の見やすい場所への掲示が必要です。帳簿は取引ごとに記録し、取引の年度の翌年から5年間（業者が自ら売主の場合は10年間）保存する義務があります。従業者名簿は従業者の氏名・住所・生年月日・宅建士か否か等を記載し、取引の関係者から閲覧請求があった場合は閲覧させる義務があります。
📝 廃業時の処理と未完成物件の保護
宅建業者が廃業等した場合の未完成物件の買主保護について整理します。手付金等の保全措置（保険・銀行保証等）が講じられている場合は、業者の倒産時に買主が保険会社・銀行等から保証を受けられます。保全措置が講じられていなかった場合は、一般の破産債権者として処理されるため回収が困難になります。廃業届出があった場合でも、進行中の取引は別の宅建業者が引き継ぐ等の対応が必要です。都道府県の監督窓口に相談することで適切な誘導を受けられます。