宅建試験対策
不動産登記法の基本（登記の種類・効力・対抗力）｜宅建試験対策
不動産登記の目的と効力
不動産登記は、不動産の物理的な状況と権利関係を公示する制度です。
登記の効力
- 対抗力：登記することで第三者に権利取得を対抗できる
- 公示力はあるが公信力はない（登記を信頼して取引しても保護されない場合がある）
✅ 公信力がない
不動産登記に公信力はないため、登記名義人でない者（無権利者）から登記を信頼して取得しても、真の所有者に対抗できない。
不動産登記に公信力はないため、登記名義人でない者（無権利者）から登記を信頼して取得しても、真の所有者に対抗できない。
登記簿の構造
登記簿は表題部と権利部（甲区・乙区）から構成されます。
| 部 | 内容 |
|---|---|
| 表題部 | 土地・建物の物的状況（所在・地番・地目・面積等） |
| 権利部甲区 | 所有権に関する登記（所有権保存・移転・差押え等） |
| 権利部乙区 | 所有権以外の権利（抵当権・地上権・賃借権等） |
仮登記
将来の本登記に備えて順位を確保する登記です。
仮登記の種類
- 1号仮登記：登記の手続上の要件が備わっていない場合（書類不備等）
- 2号仮登記：権利変動が将来生ずべき場合（予約・停止条件付き）
仮登記の効力
- 対抗力はない（第三者に権利を主張できない）
- 本登記したときは仮登記の順位で権利が確定（後で登記した者より優先）
⚠ 仮登記だけでは不十分
仮登記があっても対抗力がないため、仮登記後に第三者が本登記を先に取得すれば負ける可能性がある。本登記への移行が重要。
仮登記があっても対抗力がないため、仮登記後に第三者が本登記を先に取得すれば負ける可能性がある。本登記への移行が重要。
登記の申請義務
表題登記（表示の登記）
- 新築建物の所有者は取得後1ヶ月以内に表題登記を申請する義務がある
権利の登記
- 所有権保存登記・移転登記等は申請義務なし（任意）
- ただし登記しないと第三者に対抗できない