宅建試験対策
不動産の譲渡所得税（長期・短期・3,000万円特別控除）｜宅建試験対策
譲渡所得とは
不動産を売却した際の利益（売却価格 − 取得費 − 譲渡費用）が譲渡所得です。保有期間によって税率が異なります。
✅ 保有期間の基準日
譲渡した年の1月1日時点での保有期間で判定。5年超なら長期、5年以下なら短期。
譲渡した年の1月1日時点での保有期間で判定。5年超なら長期、5年以下なら短期。
長期・短期譲渡所得の税率
| 区分 | 保有期間 | 所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15% | 5% | 20% |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30% | 9% | 39% |
⚠ 復興特別所得税
2013年〜2037年は所得税に2.1%の復興特別所得税が加算される（長期：15% × 1.021 = 15.315%等）。試験では本則の15%・30%で覚えておけばよい。
2013年〜2037年は所得税に2.1%の復興特別所得税が加算される（長期：15% × 1.021 = 15.315%等）。試験では本則の15%・30%で覚えておけばよい。
居住用財産の3,000万円特別控除
自宅（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。
適用要件
- 居住している（または以前住んでいた）住宅の譲渡
- 居住しなくなった日から3年目の12月31日までの売却
- 売却した年の前年・前々年にこの特例を受けていないこと
- 売主と買主が配偶者・直系血族・生計を一にする親族等でないこと
軽減税率の特例との併用
長期譲渡所得（10年超所有）については、さらに軽減税率の特例（所得6,000万円以下の部分：所得税10%・住民税4%）と3,000万円控除を重ねて使える。
その他の特例
居住用財産の買換え特例
- 居住用財産を売却して新たな居住用財産に買換えた場合、課税を繰り延べできる
- 3,000万円特別控除との選択適用（同時に使えない）
被相続人の居住用財産（空き家）の譲渡特例
- 相続で取得した空き家を一定期間内に売却した場合、3,000万円控除（改正後2,000万円）が適用可能
✅ 試験での狙われ方
3,000万円控除の「配偶者・親族への売却不可」「3年目の12月31日まで」の条件は毎年出題される頻出論点。
3,000万円控除の「配偶者・親族への売却不可」「3年目の12月31日まで」の条件は毎年出題される頻出論点。
🎯 不動産譲渡所得の税率まとめ
| 保有期間 | 分類 | 所得税率 | 住民税率 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 5年以下（短期） | 短期譲渡所得 | 30% | 9% | 39%（復興税込39.63%） |
| 5年超（長期） | 長期譲渡所得 | 15% | 5% | 20%（復興税込20.315%） |
| 10年超居住用 | 軽減税率の特例 | 10%（6,000万円以下） | 4% | 14%（復興税込14.21%） |
保有期間の判定基準：売却した年の1月1日時点での所有期間が5年超か否か。
💡 居住用財産の3,000万円特別控除は保有期間にかかわらず適用できます。10年超所有の場合はさらに軽減税率も使えます（順番：控除→軽減税率）。
📝 特定居住用財産の買換え特例
居住用財産の買換え特例（所有期間10年超・売却価格1億円以下等の要件あり）では、買換え物件の取得価格が売却価格を上回る場合に課税を繰り延べできます。ただし課税を免除するわけではなく、将来売却するときに課税されます。本特例と3,000万円控除・軽減税率は選択適用（重複適用不可）です。収用等により強制収用された場合は5,000万円の特別控除が適用されます。
📝 相続した不動産の売却と取得費
相続で取得した不動産を売却した場合の譲渡所得の計算は重要です。取得費は被相続人が取得した際の費用（相続時の時価ではなく被相続人の取得価額）を引き継ぎます。保有期間も被相続人の取得日から計算します（相続開始日から計算するのではない）。取得費が不明の場合は売却価格の5%を取得費とみなすことができます（概算取得費）。相続した不動産を相続開始から3年10か月以内に売却した場合、相続税額の一部を取得費に加算できる特例（相続税の取得費加算の特例）があります。