都市計画法の基本（区域区分・地域地区）｜宅建試験対策
都市計画法の目的と構造
都市計画法は、都市の健全な発展と秩序ある整備を目的に、土地の利用・開発・建設に関するルールを定めた法律です。
都市計画区域 → 区域区分（市街化区域・市街化調整区域）→ 地域地区（用途地域など）→ 地区計画という階層構造になっている。
都市計画区域の指定
都市計画区域は、都道府県が指定します（2以上の都府県にまたがる場合は国土交通大臣）。
| 区域 | 内容 |
|---|---|
| 都市計画区域 | 一体的に整備・開発・保全する必要がある区域 |
| 準都市計画区域 | 都市計画区域外で特に開発を規制する必要がある区域 |
| 都市計画区域外 | 都市計画の規制がほとんどかからない区域 |
区域区分（線引き）
都市計画区域内は市街化区域と市街化調整区域に区分できます（区域区分＝線引きという）。
| 区域 | 内容 | 開発許可 |
|---|---|---|
| 市街化区域 | すでに市街地を形成し、または10年以内に優先的・計画的に市街化を図る区域 | 1,000㎡以上で必要 |
| 市街化調整区域 | 市街化を抑制する区域（農地・山林保護） | 規模問わず原則必要 |
| 非線引き区域 | 区域区分がされていない都市計画区域 | 3,000㎡以上で必要 |
原則として住宅や商業施設を建てることができない。例外的に許可を受けた場合のみ開発・建築が可能。
用途地域
市街化区域内では用途地域を必ず定めなければなりません。用途地域は13種類あります。
| 系統 | 主な用途地域 |
|---|---|
| 住居系（8種） | 第一種低層住居専用地域〜田園住居地域 |
| 商業系（2種） | 近隣商業地域・商業地域 |
| 工業系（3種） | 準工業地域・工業地域・工業専用地域 |
住居系8種＋商業系2種＋工業系3種＝合計13種類。この数字は頻出！
🎯 都市計画の種類と手続まとめ
| 区域 | 特徴 | 開発行為 |
|---|---|---|
| 市街化区域 | すでに市街地・10年以内に優先的に市街化する区域 | 1,000㎡以上で許可必要 |
| 市街化調整区域 | 市街化を抑制する区域 | 原則許可必要（面積を問わず） |
| 非線引き区域 | 線引きのない都市計画区域 | 3,000㎡以上で許可必要 |
| 準都市計画区域 | 都市計画区域外の規制区域 | 3,000㎡以上で許可必要 |
📝 地区計画と用途地域
地区計画は比較的小さな区域（街区単位）で詳細な土地利用計画を定めるものです。建物の高さ・壁面位置・用途制限等を地区独自に定められます。用途地域は13種類あります（住居系8・商業系2・工業系3）。最も制限が厳しいのは第一種低層住居専用地域（小規模住宅のみ可）、最も制限が緩いのは工業専用地域（住居は建築不可）です。住居系地域では工場・風俗営業施設等が原則制限されます。
📝 都市施設と地区計画
都市施設とは都市計画区域内に計画される道路・公園・下水道・学校・病院・市場等の施設です。都市施設の区域内では建築制限（都道府県知事の許可が必要）が課されます。準都市計画区域は都市計画区域外でも一定の土地利用規制が必要な区域として都道府県が指定します（用途地域は定められない）。地区計画は比較的小規模な区域での詳細な計画で、地区計画の区域内では建築等の行為の届出義務があります（市区町村長への届出30日前）。
📝 都市計画審議会と住民参加
都市計画の策定プロセスでは住民参加の機会が設けられています。都市計画の決定・変更には都市計画審議会（学識経験者・地域住民代表等で構成）への諮問が必要です。また計画案の縦覧・住民意見の聴取が行われます。マスタープラン（市町村の都市計画に関する基本的な方針）の策定にも住民意見の反映が求められます。都市計画区域の外（都市計画区域外）では用途地域等の規制は原則適用されませんが、準都市計画区域では一定の規制が適用されます。