宅建業と免許の要否

対象が宅地・建物でも、行う行為が宅建業法上の「取引」でなければ宅建業にはなりません。ここは自ら貸す場合だけが大きな例外です。

たとえば、自社ビルのテナントを自ら募集して繰り返し賃貸しても、その行為は「自ら貸借」であるため宅建業には当たりません。一方、他人の建物について貸主の代理人として賃貸借契約を反復して締結する行為は、貸借の代理なので取引に含まれます。

注文住宅の建築請負は、宅地・建物の売買・交換・貸借の代理や媒介ではないため、請負を反復しても、それだけで宅建業にはなりません。

自ら行う売買・交換は取引、自ら行う貸借は取引外、他人の売買・交換・貸借の代理・媒介は取引です。

宅地・建物について法定の取引をしても、一律に宅建業になるわけではありません。宅建業とは、その取引を業として行うものです。

試験では、反復継続して事業として行う性質があるかを見ます。自己所有地を多数の区画に分け、多数の相手に順次販売する宅地分譲は、自ら売主となる売買を反復継続するため、宅建業に当たります。換地として取得した土地であっても、それを多数に分けて住宅地として継続的に販売するなら、土地の取得原因を理由に免許不要にはなりません。

反対に、自己所有の建物を長期間にわたり多数の相手へ賃貸しても、自ら貸す行為そのものが法定の「取引」に含まれないため、その賃貸だけでは宅建業になりません。

建設業者、農業協同組合など別の事業や資格を持つ者でも、宅地・建物の売買等の代理・媒介を業として行えば、別に宅建業法上の免許の要否を判断します。「本業に付随するだけ」という理由では免許不要になりません。

「宅地・建物か」→「法定の取引か」→「業として行うか」の3段階がそろえば、原則として宅建業の免許が必要です。

宅建業を営もうとする者は、原則として国土交通大臣または都道府県知事の免許を受けなければなりません。免許を受けて宅建業を営む者が宅地建物取引業者です。

免許のない者は宅建業を営むことができません。また、免許を受けた宅建業者も、自己の名義を他人に使わせて宅建業を営ませることはできず、他人に自己名義で宅建業者である旨の表示や広告をさせることもできません。

そのため、「免許業者が契約に関与しているから、別の無免許者も宅建業をしてよい」「従業者個人が勤務先とは別に自分で宅建業を営んでもよい」とはなりません。宅建業を営む主体自身について免許が必要かを判断します。

免許は宅建業を営む主体ごとに必要で、他人の免許や名義を借りて営業・表示・広告することはできません。

免許の要否には特例があります。国と地方公共団体には宅建業法そのものが適用されません。したがって、国や地方公共団体が自ら宅地を売却する場合に宅建業法上の免許は必要ありません。

ただし、地方公共団体が民間業者に土地売却の媒介を依頼した場合、地方公共団体が適用除外であることと、民間業者が媒介業を営むための免許は別問題です。民間業者側は通常の基準で判断します。

一定の信託会社には免許規定の特例があり、宅建業を営むときは国土交通大臣への届出を行い、免許に関する一部の規定を除いて国土交通大臣の免許を受けた宅建業者とみなされます。したがって、「信託会社も通常の宅建業免許を必ず取得する」という整理はしません。

国・地方公共団体は宅建業法の適用外、一定の信託会社は通常の免許ではなく届出を伴う特例です。

基本の問題(まなクエの問題集から)

宅地建物取引業の「宅地」の定義として正しいものはどれか。

1. 農地法上の農地以外の土地すべて
2. 建物の敷地に供される土地、または用途地域内の土地（道路・公園・河川・広場・水路を除く）
3. 建物の敷地に供される土地のみ
4. 用途地域内の土地のみ

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正解: 建物の敷地に供される土地、または用途地域内の土地（道路・公園・河川・広場・水路を除く）

宅地（宅建業法2条1号）：①建物の敷地に供される土地、②用途地域内の土地（道路・公園・河川・広場・水路を除く）。

基本の問題(まなクエの問題集から)

宅地建物取引業法上の「取引」に該当しないものはどれか。

1. 自己所有の宅地を自ら売却する行為
2. 他人の宅地の売買を代理・媒介する行為
3. 自己所有の宅地を自ら交換する行為
4. 自己所有の宅地を自ら賃貸する行為

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正解: 自己所有の宅地を自ら賃貸する行為

宅建業法上の「取引」とは、自ら当事者として行う売買・交換、および他人間の売買・交換・賃貸の代理・媒介をいう。自己所有物件を自ら賃貸する行為は「取引」に含まれない。

事例で判断する問題(この節のために作った問題)

次のうち、その行為を反復継続して事業として行う場合に、宅地建物取引業の免許が必要となるものはどれか。

1. 自社所有のオフィスビルを自ら多数の会社に賃貸する会社
2. 注文住宅の建築請負だけを反復して受注する建設会社
3. 顧客が所有する住宅用地の売買を反復して媒介する建設会社
4. 自社所有の倉庫を自ら複数の事業者に賃貸する会社

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正解: 顧客が所有する住宅用地の売買を反復して媒介する建設会社

他人の宅地の売買を反復継続して媒介する行為は宅建業に当たり、免許が必要です。自己所有物件の自ら賃貸と建築請負は、宅建業法上の「取引」には含まれません。