免許の種類・更新・免許換え・届出

宅建業免許の有効期間は5年です。満了後も宅建業を続ける場合は更新を受けなければなりません。

したがって、適法に更新申請をして審査中であれば、免許の表示上の満了日を過ぎただけで営業できなくなるわけではありません。

免許は5年、更新申請は満了日の90日前から30日前までで、審査中なら旧免許が処分まで続きます。

事務所の設置状況が変わり、必要な免許権者が変わるときは免許換えが必要です。

新しい免許を受けると従前の免許は効力を失います。旧免許と新免許を同時に持ち続ける制度ではありません。また、他県に案内所を設置しただけでは、その案内所が事務所に当たらない限り、それだけを理由に大臣免許への免許換えをするものではありません。

事務所の所在都道府県数や所在県が変わって免許権者が変わるときが免許換えです。

宅建業者名簿には、商号・名称、法人の役員、事務所、事務所ごとの専任の宅地建物取引士などが登載されます。法定の名簿事項に変更があった宅建業者は、変更から30日以内に免許権者へ届け出ます。

新たに支店を設置した場合も、免許区分そのものが変わらない場合には事務所に関する変更届が必要です。専任の宅地建物取引士が退職・交代した場合も、その氏名の変更を届け出ます。

宅建士本人が行う資格登録の変更と、宅建業者が行う宅建業者名簿の変更届は別の手続です。誰についての変更かを区別します。

宅建業者名簿の法定事項の変更は、宅建業者が30日以内に免許権者へ届け出ます。

宅建業者が死亡したり、法人が消滅・解散したり、宅建業を廃止したりした場合は、原因ごとに定められた者が免許権者へ届け出ます。

死亡だけは起算点が相続人が死亡の事実を知った日です。破産手続開始の場合に届け出るのは代表役員ではなく破産管財人、通常の解散の場合は清算人です。

廃業等は原則30日以内、死亡は相続人が知った日から30日以内です。

免許の有効期間が満了した場合や、一定の廃業等・免許取消しがあった場合でも、すでに宅建業者として締結していた契約まで途中で放置させるわけではありません。

宅建業者であった者またはその一般承継人は、その宅建業者が締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲では、なお宅建業者とみなされます。新しい契約を自由に締結して営業を続けられるという意味ではありません。

また、免許を受けてから1年以内に事業を開始しない場合、または事業開始後に引き続き1年以上休止した場合は、免許取消しの対象になります。1年経過と同時に自動的に免許が消滅するというルールではありません。

免許終了後も既存契約の取引結了だけはでき、未開業1年・継続休業1年は免許取消しの対象です。

基本の問題(まなクエの問題集から)

宅地建物取引業の免許について正しいものはどれか。

1. 都道府県知事免許を受けた宅建業者は、その都道府県内でしか取引を行うことができない
2. 国土交通大臣の免許は複数の都道府県に事務所を設ける場合に必要
3. 1つの都道府県に1つの事務所のみを設ける場合は免許不要
4. 国土交通大臣免許を受けた場合でも、事務所ごとに都道府県知事免許を受ける必要がある

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正解: 国土交通大臣の免許は複数の都道府県に事務所を設ける場合に必要

免許区分（宅建業法3条）は、事業を行う地域ではなく事務所の所在地によって決まる。事務所が2以上の都道府県にある場合は国土交通大臣免許、1の都道府県内のみにある場合は都道府県知事免許となる。都道府県知事免許を受けた業者でも、他の都道府県で取引を行うこと自体は制限されない。

基本の問題(まなクエの問題集から)

免許換えについて正しいものはどれか。

1. 免許換えの申請期限は事務所の変更から3ヶ月以内
2. 免許換えを怠っても罰則はない
3. 免許換えをすると、旧免許と新免許の両方が有効になる
4. 国土交通大臣免許業者が1つの都道府県だけで業を行うことになった場合、都道府県知事に免許換えが必要

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正解: 国土交通大臣免許業者が1つの都道府県だけで業を行うことになった場合、都道府県知事に免許換えが必要

免許換え（宅建業法7条）：事務所の増設・廃止により免許区分が変わる場合に必要。新しい免許を受けたとき、従前の免許は効力を失う。

事例で判断する問題(この節のために作った問題)

A県知事免許を受ける宅建業者Xについて、免許と届出に関する記述として正しいものはどれか。

1. A県内の本店を残したままB県に宅建業を行う支店を新設したときは、A県知事免許のまま変更届だけをすればよい。
2. 免許更新を適法な期間内に申請したが、免許の有効期間満了日までに処分がされなかったときは、その満了日に免許が失効する。
3. 法人であるXが合併によらず解散したときは、清算人がその日から30日以内に廃業等の届出をする。
4. Xの専任の宅地建物取引士が交代した場合、宅建士本人だけが登録変更をすればよく、Xからの変更届は不要である。

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正解: 法人であるXが合併によらず解散したときは、清算人がその日から30日以内に廃業等の届出をする。

法人が合併・破産以外の理由で解散した場合は、清算人が30日以内に届け出ます。他県に宅建業の事務所を設ければ大臣免許への免許換えが必要で、更新処分待ちなら旧免許は処分まで有効です。