免許の欠格事由

拘禁刑以上の刑に処せられた者は、犯罪の種類を問わず、その刑の執行を終わり、または執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない間は欠格です。たとえば道路交通法違反でも、拘禁刑に処せられれば対象になります。

罰金刑は、どの犯罪でも欠格になるわけではありません。宅建業法違反、一定の暴力団対策法違反のほか、傷害、傷害現場助勢、暴行、凶器準備集合・結集、脅迫、背任、暴力行為等処罰法の罪による罰金刑では、刑の執行終了等から5年を経過しない間は欠格です。

したがって、所得税法違反などについて罰金刑を受けたというだけでは、この罰金刑の規定には当たりません。一方、宅建業法違反や脅迫罪による罰金刑は対象です。

拘禁刑以上は犯罪不問、罰金刑は犯罪名まで確認します。

拘禁刑について執行猶予中であれば、その刑の言渡しが効力を持っているため欠格事由に当たります。一方、執行猶予期間を取り消されずに満了して刑の言渡しが効力を失えば、その時点からこの刑罰を理由とする欠格には当たりません。執行猶予満了後にさらに5年間待つわけではありません。

また、有罪判決を受けても控訴中で判決が確定していない段階では、確定した刑に処せられたものとしてこの欠格事由を適用することはできません。「第一審で拘禁刑判決が出た」というだけで直ちに5年間の欠格期間が始まるわけではありません。

実刑終了は5年、執行猶予は取り消されず満了すれば直ちに刑罰による欠格がなくなります。

破産手続開始の決定を受けた者については、復権を得ていない者が欠格です。過去に破産したことがあるだけで永久に免許を受けられなくなるわけではありません。

復権を得れば、その時点で破産を理由とする欠格事由から外れます。「復権後5年間は免許を受けられない」という規定ではありません。

このほか、暴力団員または暴力団員でなくなってから5年を経過しない者、申請前5年以内に宅建業に関して不正または著しく不当な行為をした者、宅建業に関し不正・不誠実な行為をするおそれが明らかな者なども欠格です。

破産は「5年」ではなく「復権を得たか」で判断します。

未成年者だから一律に免許を受けられないわけではありません。営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者では、その法定代理人が欠格事由に当たると未成年者も免許を受けられません。法定代理人が法人なら、その法人の役員も判定対象です。

反対に、営業に関し成年者と同一の行為能力を有する未成年者については、法定代理人の欠格事由を理由とするこの規定は適用されません。また、法定代理人が単に何らかの罰金刑を受けたというだけでは足りず、その罰金刑が宅建業法5条の対象犯罪によるものかを確認します。

法人では、その役員または政令で定める使用人のうち一人でも、破産・刑罰など宅建業法5条1項1号から10号までの欠格事由に該当すれば、法人は免許を受けられません。個人事業者も、政令で定める使用人に同じ欠格事由があれば免許を受けられません。

未成年者は法定代理人、法人は役員と政令使用人まで確認します。

宅建業法上の一定の事由により免許を取り消された者は、取消しの日から5年を経過しない間は免許を受けられません。5年を経過すれば、この取消しだけを理由として永久に免許を受けられないわけではありません。

取消しを受けた者が法人の場合には、その取消しに係る聴聞の期日・場所の公示の日前60日以内にその法人の役員であった者も、取消しの日から5年を経過しない間は欠格になります。現在の役員だけを見るのではありません。

さらに、一定の取消事由について聴聞の期日・場所が公示された後、処分する日または処分しないことを決定する日までに、相当の理由なく解散・廃業の届出をして処分を免れた者は、その届出の日から5年欠格です。対象法人の公示日前60日以内の役員にも、法人の消滅または届出の日から5年間、欠格が及ぶ場合があります。

取消しは取消日、処分逃れの廃業は届出日から5年です。

宅建業の免許は、事業そのものに付いて自由に承継できるものではありません。個人の宅建業者が法人を設立して事業を移しても、個人の免許を法人が引き継ぐことはできず、法人として新たに免許を受ける必要があります。

また、免許を受けた法人が他の法人と合併して消滅した場合に、存続法人や新設法人が当然にその免許を承継するわけではありません。

個人の宅建業者が死亡した場合、免許は死亡した時に失効します。相続人は死亡を知った日から30日以内に届け出ます。破産手続開始の決定があった場合は破産管財人が、法人が合併・破産手続開始の決定以外の理由で解散した場合は清算人が、それぞれその日から30日以内に届け出ます。

免許は個人から法人・合併先へ当然承継されず、死亡時にはその時点で失効します。

基本の問題(まなクエの問題集から)

宅建業免許の欠格事由として正しいものはどれか。

1. 成年者と同等の行為能力を有する未成年者
2. 拘禁刑以上の刑に処せられ、その刑の執行が終わってから5年を経過していない者
3. 破産手続開始の決定を受け復権を得た者
4. 宅建業法違反で罰金刑を受けて5年を経過した者

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正解: 拘禁刑以上の刑に処せられ、その刑の執行が終わってから5年を経過していない者

欠格事由（宅建業法5条）：拘禁刑以上の刑・宅建業法違反等の罰金刑の執行終了（または執行免除）から5年未経過は欠格。復権を得た破産者は欠格解除。

基本の問題(まなクエの問題集から)

法人が宅建業の免許を申請する場合、役員等の欠格事由について正しいものはどれか。

1. 政令使用人のみが欠格事由の審査対象となる
2. 取締役以外の役員は欠格事由の審査対象外である
3. 役員の一人に欠格事由があれば法人は免許を受けることができない
4. 役員の一人に欠格事由があっても法人全体の免許は問題ない

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正解: 役員の一人に欠格事由があれば法人は免許を受けることができない

法人の免許申請（宅建業法5条）：役員または政令使用人の一人でも欠格事由があれば法人は免許不可。

事例で判断する問題(この節のために作った問題)

宅地建物取引業の免許を申請しようとするAについて、欠格事由に関する次の記述のうち正しいものはどれか。

1. Aは拘禁刑の執行猶予を受け、その猶予期間を取り消されることなく満了した。満了後も5年間は免許を受けることができない。
2. Aは破産手続開始の決定を受けたが、すでに復権を得ている。復権後5年間は免許を受けることができない。
3. Aが法人で、その取締役の一人が脅迫罪で罰金刑に処せられ、刑の執行終了から3年しか経過していない場合、その法人は免許を受けることができない。
4. Aが法人で、その専任の宅地建物取引士が器物損壊罪で罰金刑に処せられた場合、その者が役員や政令で定める使用人でなくても、法人は当然に免許を受けることができない。

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正解: Aが法人で、その取締役の一人が脅迫罪で罰金刑に処せられ、刑の執行終了から3年しか経過していない場合、その法人は免許を受けることができない。

脅迫罪による罰金刑は対象犯罪であり、執行終了等から5年未満の取締役がいる法人は欠格です。執行猶予は取り消されず満了すれば刑の言渡しが効力を失い、復権後の破産者も直ちに破産による欠格から外れます。