借地権

存続期間が満了するとき、土地上に建物があり、借地権者が更新を請求した場合、地主が遅滞なく異議を述べなければ従前と同じ条件で更新されます。ただし存続期間だけは従前と同じではなく、最初の更新は20年、2回目以後は10年という法定の期間になります。期間満了後も借地権者が土地を使用し続け、建物がある場合も同様です。

地主が異議を述べればそれだけで終了するわけではありません。地主の異議には正当事由が必要です。地主・借地人が土地を必要とする事情、従前の経過、土地の利用状況、地主からの財産上の給付の申出などを考慮します。

建物が滅失して再築する場合は時期にも注意します。当初の存続期間中に建物が滅失し、残存期間を超えて存続する建物を再築するとき、地主の承諾があれば、原則として承諾の日または建物築造日の早い方から20年間存続します。ただし、元の残存期間の方が長ければその期間です。更新後の無断再築は別の扱いとなり、地主による解約申入れが問題になります。

普通借地の更新拒絶は、建物がある場面では地主の正当事由まで確認します。

土地の借地権そのものを登記していなくても、借地権者がその土地上に自己名義で登記された建物を所有していれば、土地を買った第三者などに借地権を対抗できます。建物の表示の登記も対抗要件となります。

土地の引渡しだけでは借地借家法上の対抗要件にはなりません。また、配偶者や親族など借地権者以外の名義で建物を登記しても、借地権者自身の借地権を対抗するための建物登記とはなりません。

対抗要件となっていた建物が滅失した場合でも、建物を特定する事項、滅失日、新たな建物を築造する旨など法定事項を土地上の見やすい場所に掲示すれば、滅失の日から2年間は対抗力を保つことができます。2年を過ぎれば掲示だけでは足りません。

借地権の対抗は土地の引渡しではなく、原則として借地人名義の建物登記です。

地代が、税負担の増減、土地価格や経済事情の変動、近隣の地代との比較などにより不相当となれば、当事者は将来に向かって地代の増減を請求できます。

一定期間地代を増額しない特約があるときは、その期間は増額しない特約が優先します。一方、普通借地権で借地人の地代減額請求を排除する特約を置いても、借地人に不利な形で減額請求権を封じることはできません。

普通借地権が期間満了となり更新されないとき、借地権者は地主に対し、土地上の建物などを時価で買い取るよう請求できます。これは建物買取請求権です。ただし、借地人の債務不履行を理由に契約が解除された場合について、判例は建物買取請求権を認めていません。

借地権者から建物を取得した第三者も、地主から借地権の譲渡・転貸の承諾を得られず土地を利用できない場合には、地主に建物等の買取りを請求できる制度があります。

普通借地は「増額しない特約」は有効、更新されず終了するなら建物買取請求を確認します。

一般定期借地権は公正証書に限られません。これに対し事業用定期借地権等は公正証書でなければ設定できません。期間が50年以上の事業用建物の借地は、事業用定期借地権等ではなく、要件を満たせば一般定期借地権として設定できます。

事業用定期借地権等のうち10年以上30年未満のものは、普通借地権の更新や建物買取請求などの規定が適用されません。30年以上50年未満の場合は、契約で更新なし、再築による期間延長なし、建物買取請求なしを定めることができます。

一般定期は50年以上、事業用は10年以上50年未満かつ公正証書、建物譲渡特約付は30年以上です。

臨時設備の設置など、一時使用のために借地権を設定したことが明らかな場合は、普通借地権の存続期間・更新や定期借地権などの規定の多くが適用されません。そのため、5年間で終了する一時使用目的の借地契約も可能です。

建物譲渡特約付借地権は、単に「30年で契約を終える」制度ではありません。設定後30年以上経過した日に、土地上の建物を地主へ相当の対価で譲渡することによって借地権を消滅させる制度です。

短い借地を見たら、普通借地ではなく「一時使用が明らかか」を先に確認します。

基本の問題(まなクエの問題集から)

借地権の存続期間について正しいものはどれか。

1. 借地権の存続期間は30年未満に定めても30年となる
2. 借地権は期間の定めがない場合は10年とされる
3. 借地権の最短存続期間は20年である
4. 借地権の存続期間は50年が上限である

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正解: 借地権の存続期間は30年未満に定めても30年となる

普通借地権（借地借家法3条）：存続期間は30年。30年未満に定めても30年。更新後は1回目20年、2回目以降10年。

基本の問題(まなクエの問題集から)

借地権者の建物買取請求権について正しいものはどれか。

1. 借地権消滅時に借地権者は地主に対し建物の買取りを請求できる
2. 建物買取請求権は借地権者の債務不履行による解除の場合でも行使できる
3. 借地権者の更新請求を地主が拒絶した場合、借地権者は建物の買取りを請求できる
4. 借地権消滅時に地主は借地権者に対し建物の撤去を請求しなければならない

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正解: 借地権者の更新請求を地主が拒絶した場合、借地権者は建物の買取りを請求できる

建物買取請求権（借地借家法13条）：借地権者の更新請求を地主が拒絶した場合など、借地権が消滅する際に、借地権者は地主に対し建物の買取りを請求できる（形成権）。借地権者の債務不履行による解除の場合は行使できない（判例）。

事例で判断する問題(この節のために作った問題)

Aが所有する土地について、Bが居住用建物を所有する目的で借地契約を結ぶ場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. 存続期間を20年と定めれば、普通借地権は20年で終了する。
2. 存続期間を50年とし、契約の更新をしない旨を有効に定める一般定期借地権は、公正証書でなければ設定できない。
3. 普通借地権の最初の更新について期間を15年と定めたときは、更新後の期間は20年となる。
4. Bの配偶者名義で土地上の建物を登記すれば、Bはその登記によって自己の借地権を土地の譲受人に対抗できる。

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正解: 普通借地権の最初の更新について期間を15年と定めたときは、更新後の期間は20年となる。

普通借地権の最初の更新期間は20年で、これより短く定めても20年です。一般定期借地権は公正証書に限定されず、普通借地の当初期間は30年未満にできず、対抗力のための建物登記は借地権者自身の名義が原則です。