登録免許税と印紙税

個人が一定の住宅用家屋を取得して自分で居住するときは、建物の登記について軽減税率があります。一般の住宅用家屋では、保存登記0.15％、売買・競落による移転登記0.3％、住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権設定登記0.1％です。

主な要件は、本人の居住用、床面積50㎡以上、新築または取得後1年以内の登記です。中古住宅は、これらに加え、昭和57年1月1日以後に建築されたもの、または一定の耐震基準に適合するものなどの要件があります。

軽減を受けるには、登記申請時に家屋所在地の市区町村長の証明書を添付します。税務署長や都道府県知事の証明書ではありません。

住宅軽減は50㎡以上・1年以内・市区町村長の証明です。

住宅用家屋の所有権移転登記の軽減は、売買または競落による取得が対象です。相続、贈与、交換による所有権移転には、この住宅用家屋の0.3％の軽減を使いません。

軽減されるのは住宅用家屋の登記であり、その住宅の敷地であるというだけで土地の登記に住宅用家屋の軽減税率が適用されるわけではありません。また、床面積要件は100㎡以上ではなく50㎡以上です。

共有住宅でも、持分割合を掛けて「自分の持分相当の床面積が50㎡以上か」と判断するのではありません。過去に住宅軽減を受けたことがあるというだけで、別の住宅について要件を満たした場合の適用が禁止されるわけでもありません。

住宅移転0.3％は売買・競落。相続・贈与・交換は対象外です。

登録免許税は、原則として現金で納付し、その領収証書を登記申請書に貼り付けて提出します。税額が3万円以下である場合など一定の場合には、収入印紙による納付も認められます。

したがって、「金額にかかわらず必ず収入印紙で納める」「毎月まとめて後払いする」という理解は誤りです。

登録免許税は原則現金納付。一定の場合は収入印紙も使えます。

印紙税は、契約という行為そのものではなく、印紙税法に定める課税文書を作成したときに課されます。文書の題名が「契約書」でなくても、契約の成立・変更などを証明する内容なら課税文書になることがあります。後日正式な契約書を作る予定でも、先に作った覚書自体が契約の成立や変更を証明していれば課税対象になり得ます。

反対に、紙の課税文書を作成せず、電子データだけで契約を締結する電子契約は印紙税の課税文書に当たりません。

同じ契約について契約成立を証明する原本を3通作り、売主・買主・仲介人がそれぞれ保管する場合には、各文書について課税関係を判断します。単に原本をコピーしただけで、契約成立を証明する目的のない写しは別です。

印紙税は契約そのものではなく、作成した課税文書にかかります。

不動産売買契約書などの印紙税額は、原則として文書に記載された契約金額で決まります。不動産交換契約書で双方の不動産価額が記載されている場合は、高い方の金額が記載金額です。交換差金だけが記載されている場合は、その差金が記載金額になります。

土地6,000万円、建物3,000万円を一つの売買契約書で譲渡し、その両方の代金が記載されているなら、同じ号の課税事項の金額を合計し、9,000万円を基礎に判断します。

第1号文書・第2号文書などで消費税額等が明確に区分記載されている場合は、一定の要件の下で消費税額等を記載金額に含めません。税込額しか書かれておらず消費税額等が明らかでない場合は、税込額が記載金額になります。

変更前の契約を特定できる変更契約書で、契約金額を増額するときは増加額が記載金額となります。反対に、変更前の契約を特定でき、単に契約金額を減額する変更契約書は記載金額のない文書として扱います。

交換は双方記載なら高い方、増額変更は増加額で判断します。

土地の賃貸借契約書では、毎月の地代や賃料の総額を印紙税の記載金額にするわけではありません。記載金額になるのは、賃借権設定の対価となる返還予定のない権利金・更新料などです。地代だけが書かれている場合は、記載金額のない第1号文書として扱われます。

駐車場の一つの区画を施設として利用させる契約は、通常、土地の賃借権を設定する契約書とは扱われません。単に「駐車場だから土地賃貸借契約書」と決めないことが大切です。

国や地方公共団体が作成する文書は非課税です。国と会社が共同で契約書を2通作成する場合、会社が保存する文書は国が作成したものとみなされ非課税となり、国が保存する文書は会社が作成したものとみなして課税関係を判断します。

土地賃貸借は地代ではなく権利金等。国作成文書は非課税です。

基本の問題(まなクエの問題集から)

登録免許税の納付方法として正しいものはどれか。

1. 金融機関への現金納付（領収証を申請書に添付）
2. 登録免許税は税額の多少にかかわらず、必ず収入印紙によって納付しなければならない
3. 月次でまとめて納付
4. 申告書を提出して後日指定口座に振込

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正解: 金融機関への現金納付（領収証を申請書に添付）

登録免許税の納付（登録免許税法21条・22条）：原則として金融機関で現金納付し、領収証書を申請書に貼付する。登録免許税額が3万円以下の場合など、一定の場合は収入印紙による納付も可能である。現在は電子申請等に伴うキャッシュレス納付（ペイジー等）の仕組みもある。『収入印紙による納付が一切できない』わけではない。

基本の問題(まなクエの問題集から)

電子契約（電磁的記録）と印紙税について正しいものはどれか。

1. 電子契約書（紙の原本がない場合）には印紙税は課税されない
2. 電子契約書も印紙税の課税対象
3. 電子契約の印紙税は自動的に納付される
4. 電子契約は書面と同一の印紙税が課される

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正解: 電子契約書（紙の原本がない場合）には印紙税は課税されない

電子契約（印紙税法2条）：印紙税は「文書」に課税されるため、電磁的記録（電子データ）のみの場合は課税されない。

事例で判断する問題(この節のために作った問題)

個人Aが自己の居住用として、床面積70㎡の中古住宅を売買により取得し、取得後6か月で所有権移転登記を申請する。住宅は昭和60年に建築され、市区町村長の必要な証明書も登記申請時に提出する。この住宅用家屋の所有権移転登記について、登録免許税の扱いとして最も適切なものはどれか。

1. 売買による取得なので、他の要件も満たせば0.3％の軽減税率を適用できる
2. 中古住宅には住宅用家屋の軽減税率を適用できない
3. 床面積が100㎡未満なので住宅用家屋の軽減税率を適用できない
4. 取得後1年以内でも、過去に別の住宅で軽減を受けたことがあれば適用できない

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正解: 売買による取得なので、他の要件も満たせば0.3％の軽減税率を適用できる

住宅用家屋の移転登記の軽減は、個人が売買・競落により取得して自己居住用とする一定の住宅が対象です。床面積要件は50㎡以上で、新築・取得後1年以内の登記などの要件を満たせば0.3％が適用されます。