FP3級｜不動産
不動産鑑定評価とは？FP3級試験で確実に正解するポイント
FP3級対策 / 読了：約3分
不動産鑑定評価とは何か
不動産の価格を専門家（不動産鑑定士）が鑑定評価する制度。「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づき、3つの手法を用いて総合的に価格を判断する。収益還元法だけを使うわけでも、取引事例比較法だけで決めるわけでもない。
💡 ポイント: 3手法とは①原価法②収益還元法③取引事例比較法。それぞれ適した不動産のタイプが異なる。
3手法の比較
| 手法 | 概要 | 適した不動産 |
|---|---|---|
| 原価法 | 再建築コストから減価修正 | 建物の評価 |
| 収益還元法 | 賃料収益から価格を逆算 | 収益物件（ビル・マンション） |
| 取引事例比較法 | 類似事例を比較・修正 | 住宅・土地 |
⚠️ 間違いやすいパターン: 「原価法は土地にも適用できる」は誤り。土地は経年劣化しないため原価法の適用には限界がある。
ここが試験のキモ ✅
- ✅ 3手法：原価法・収益還元法・取引事例比較法
- ✅ 「賃料から逆算」→収益還元法
- ✅ 「取引事例を比較」→取引事例比較法
- ✅ 「再建築コストから減価」→原価法
混同しやすい用語
| キーワード | 対応する手法 |
|---|---|
| 再調達原価・経年減価 | 原価法 |
| 純収益・還元利回り | 収益還元法 |
| 類似事例・修正 | 取引事例比較法 |
🎯 試験対策
各手法の「キーワード」と「得意な不動産タイプ」の組み合わせで即答できるようにする。選択肢に「賃料収益をもとに」とあれば収益還元法、「類似取引事例を収集・比較」とあれば取引事例比較法、「再建築コスト・減価」とあれば原価法が正解。
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