FP3級 学習ページ｜CH05 不動産
借地借家法と区分所有法
普通借地権と3種類の定期借地権
普通借地権の最初の存続期間は30年以上です。更新後の期間は、最初の更新が20年以上、その後の更新が10年以上となります。建物が存在し借地人が更新を求める場合などには、土地所有者は正当な事由がなければ更新を拒めません。
更新のない定期借地権には、一般定期借地権、事業用定期借地権等、建物譲渡特約付借地権があります。一般定期借地権は50年以上、事業用定期借地権等は10年以上50年未満で、事業用定期借地権等の設定契約は公正証書によって行います。建物譲渡特約付借地権は30年以上で、30年以上たった後に土地所有者が建物を買い取ることで借地権が消滅します。
すべての定期借地権が公正証書を必要とするわけではありません。
普通30年、一般定期50年以上、事業用は公正証書
普通借家と定期借家は「更新の有無」で分ける
普通の建物賃貸借では、期間を1年未満と定めると、期間の定めがない建物賃貸借とみなされます。期間満了時に賃貸人が更新を拒絶するには、原則として正当な事由が必要です。
定期建物賃貸借は、期間満了によって更新せず終了する契約です。契約期間を1年未満にすることもできます。契約は書面等によって行い、賃貸人はあらかじめ、更新がなく期間満了で終了することを賃借人に説明します。
契約期間が1年以上の場合、賃貸人は原則として期間満了の1年前から6カ月前までの間に終了の通知をしなければ、その終了を賃借人に対抗できません。
普通借家：1年未満→期間なし／定期借家：1年未満も可
専有部分・共用部分と共有持分
分譲マンションなどでは、各所有者が単独で所有する部分を専有部分、廊下・階段など区分所有者が共同で使う部分を共用部分といいます。
共用部分に対する各区分所有者の共有持分は、原則として専有部分の床面積の割合によります。ただし、規約で別段の定めをすることができます。
専有部分を所有するために建物の敷地を利用する権利を敷地利用権といい、原則として専有部分と敷地利用権を分離して処分することはできません。
区分所有者は全員で、建物・敷地・附属施設の管理を行うための団体を構成します。一般にこの団体を管理組合といい、管理会社とは別のものです。構造上は専有部分となり得る部分でも、規約によって共用部分と定めることができ、これを規約共用部分といいます。
共用部分の持分＝原則、専有部分の床面積割合
2026年4月から変わった集会の決議
区分所有法は2026年4月1日に改正法が施行され、集会の決議ルールが変わりました。一般的な事項は、原則として集会に出席した区分所有者とその議決権の各過半数で決します。
規約の設定・変更・廃止などの特別決議では、区分所有者と議決権の各過半数が集会に出席したうえで、出席した区分所有者とその議決権の各4分の3以上の賛成が原則として必要です。改正前の「区分所有者全体・議決権全体の各4分の3以上」と混同しないようにします。
管理者は少なくとも毎年1回集会を招集します。
2026年4月～：規約変更は出席者ベースの各4分の3
本番の形で解いてみる
実技・資料を読む問題(日本FP協会 2026年5月の公開問題 実技問11と同じ形)
借家契約の比較 空欄に当てはまる語句を選ぶ。
| 普通借家 | 定期借家 | |
|---|---|---|
| 契約期間 | 【ア】 | 1年未満も可 |
| 更新 | あり | 【イ】 |
| 契約方法 | 方式の定めなし | 書面(電磁的記録も可) |
表の空欄に入る語句の組合せとして、最も適切なものはどれか
- 【ア】1年未満は期間の定めなし 【イ】なし
- 【ア】1年未満も有効 【イ】あり
- 【ア】2年以上のみ有効 【イ】なし
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正解: 【ア】1年未満は期間の定めなし 【イ】なし
普通借家で1年未満の期間を定めた場合は期間の定めのない建物賃貸借とみなされる。一方、定期借家は期間満了で終了し、更新はない。まちがえやすい点: 定期借家では1年未満の期間も設定できる。
学科・○×式(日本FP協会 2026年5月の公開問題 学科問22と同じ形)
一般定期借地権の存続期間は、50年以上で設定する。
正しければ○、誤っていれば×。
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正解: ○
一般定期借地権の存続期間は50年以上である。まちがえやすい点: 建物譲渡特約付借地権の30年以上と混同しない。
学科・三答択一式(日本FP協会 2026年5月の公開問題 学科問53と同じ形)
区分所有建物の共用部分は、原則として（ ）の共有に属する。
- 管理者
- 区分所有者全員
- 建物の分譲会社
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正解: 区分所有者全員
共用部分は、一部共用部分などの例外を除き、原則として区分所有者全員の共有に属する。まちがえやすい点: 管理者が管理していても、管理者個人の所有物ではない。
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読んだところを、問題で思い出してみましょう。
10問を解く →どこから読むかはFP3の勉強の順番(過去の傾向から)にまとめています。試験に出る数字は勉強の順番のページの一覧にまとめています。このページの数字・制度は、2026年4月1日時点の法令などにもとづきます(2026年10月確認)。