土地の図の読み方

建築面積の最高限度は、敷地面積×建蔽率です。敷地200m²、指定建蔽率60％で、資料から角地として10％の緩和だけを受けるなら、使う建蔽率は70％です。

200m² × 70％ ＝ 140m²

角地や防火地域の緩和が示されているときは、指定建蔽率へ加算できるかを先に確認します。容積率の数字をここへ使わないこと。敷地にセットバック部分がある場合は、先にその面積を敷地面積から除きます。

建築面積＝有効な敷地面積×適用する建蔽率

前面道路の幅員が12m未満なら、指定容積率だけで決めません。幅員×4/10または6/10で出す道路幅員による容積率と、指定容積率の小さい方を使います。たとえば敷地180m²、住居系で幅員5m、指定容積率300％なら、道路幅員による上限は5×4/10＝2.0、つまり200％です。

180m² × 200％ ＝ 360m²

複数道路なら原則として幅員の広い方を確認します。容積率は延べ面積に掛ける率です。

前面道路12m未満：幅員による率と指定容積率の小さい方

2項道路では、原則として道路中心線から水平距離2mの線まで後退します。現在の道路幅が3mで両側が同じように後退する例なら、片側の不足は0.5mです。敷地200m²で接道部分が10mなら、セットバック面積は0.5m×10m＝5m²です。

有効敷地面積 ＝ 200m² − 5m² ＝ 195m²

この195m²を建蔽率や容積率の計算に使います。セットバック部分は敷地面積に算入しない、道路幅3mをそのまま敷地から引かないことが読み違い防止のポイントです。

2項道路：中心線から2mまで後退し、その部分は敷地面積に入れない

実技・資料を読む問題(日本FP協会 2026年5月の公開問題 実技問9と同じ形)

セットバック後の敷地面積として、最も適切なものはどれか。

1. 204㎡
2. 210㎡
3. 216㎡

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正解: 210㎡

道路幅員3mなので、道路中心線から現在の道路境界まで1.5m。中心線から2mまで後退するためセットバック幅は0.5mとなる。12m×(18m−0.5m)＝210㎡。まちがえやすい点: 幅員を4mにする不足分1mの全部を敷地側だけで後退するわけではない。