媒介契約と指定流通機構

宅建業者は売買・交換の媒介契約を締結したとき、遅滞なく書面を作成して依頼者に交付します。依頼者の承諾があれば電磁的方法による提供もできます。宅建士の記名が必要な書面ではありません。

宅建業者が売買すべき価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければなりません。根拠の明示は口頭でもよく、不動産鑑定士の評価を必ず取る制度ではありません。

売買・交換の媒介契約は書面を遅滞なく交付し、価額の意見には根拠を示します。

専任媒介・専属専任媒介は、依頼者から更新の申出があった場合だけ更新でき、更新後の期間も3か月以内です。自動更新特約は認められません。

専任・専属専任は3か月まで、更新は依頼者の申出があるときだけです。

期限の日数には宅建業者の休業日を算入しません。依頼者と「登録しない」と合意しても登録義務を外せません。登録後は、指定流通機構が発行する登録を証する書面を遅滞なく依頼者へ引き渡します。

現在は、専任媒介・専属専任媒介で登録した物件について、取引の申込みの受付状況などの登録内容を事実に合う状態にすることも求められています。

レインズは専任7日・専属専任5日、休業日は数えず、登録証明書は遅滞なく依頼者へ渡します。

定期報告は専任系だけですが、購入等の申込みがあったときの報告は一般媒介にも必要です。法令上、専任媒介の定期報告を必ず書面でするとはされていません。

指定流通機構に登録した物件について売買・交換契約が成立したときは、宅建業者は遅滞なく指定流通機構へ成約を通知します。引渡しまで待つ必要はありません。

定期報告は専任2週・専属専任1週、申込みは依頼者へ、成約はレインズへ遅滞なくです。

専任媒介・専属専任媒介では、有効期間、更新、指定流通機構への登録、登録証明書の引渡し、申込みの報告、業務処理状況の報告などの法定規制に反して依頼者に不利となる特約は無効です。

したがって、「売却を知られたくないからレインズに登録しない」「申出がなくても自動更新する」「専任だが半年間有効にする」といった約束で法定の制限を外すことはできません。

専任系は、期間・更新・登録・報告の法定ルールを特約で弱められません。

基本の問題(まなクエの問題集から)

専任媒介契約における指定流通機構（レインズ）への登録義務について正しいものはどれか。

1. 媒介契約締結後1ヶ月以内に登録する
2. 媒介契約締結の日から5日以内（専属専任媒介は3日以内）に登録する
3. 媒介契約締結の日から7日以内（専属専任媒介は5日以内）に登録する
4. 登録義務はない

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正解: 媒介契約締結の日から7日以内（専属専任媒介は5日以内）に登録する

指定流通機構への登録は、専任媒介契約では契約締結日の翌日から7日以内、専属専任媒介契約では5日以内に行う。いずれも宅建業者の休業日は期間に算入しない。

基本の問題(まなクエの問題集から)

指定流通機構（レインズ）への登録後の義務について正しいものはどれか。

1. 登録後に登録証明書を依頼者に遅滞なく引き渡す義務がある
2. 登録後は依頼者への通知義務はない
3. 登録後の物件成約等の情報は登録機構に通知不要
4. 登録内容の変更は任意である

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正解: 登録後に登録証明書を依頼者に遅滞なく引き渡す義務がある

指定流通機構登録（宅建業法34条の2）：登録後、遅滞なく登録証明書を依頼者に引き渡す。成約時には登録の抹消申請が必要。

事例で判断する問題(この節のために作った問題)

宅建業者Aは、売主Bと専任媒介契約を締結した。次のうち正しいものはどれか。

1. Bが希望すれば、指定流通機構に登録しない特約を有効にできる。
2. Aは、契約締結日の翌日から7日以内（Aの休業日は算入しない）に指定流通機構へ登録し、登録後は登録を証する書面を遅滞なくBへ引き渡す。
3. Aは、業務処理状況を1週間に1回以上Bへ報告しなければならない。
4. 媒介契約の有効期間を6か月と定めた場合、その媒介契約全体が無効になる。

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正解: Aは、契約締結日の翌日から7日以内（Aの休業日は算入しない）に指定流通機構へ登録し、登録後は登録を証する書面を遅滞なくBへ引き渡す。

専任媒介は契約締結日の翌日から7日以内に登録し、宅建業者の休業日は算入しません。定期報告は2週間に1回以上で、3か月を超える期間を定めても有効期間は3か月になります。