報酬額の制限

売買の媒介報酬は、建物代金に消費税等相当額が含まれるときは、その額を除いた代金を基礎にします。交換は価額の大きい方を基礎にします。

課税事業者で代金が400万円を超えるときは、税込上限を代金×3.3％＋6万6,000円で速算できます。売主と買主の双方から媒介依頼を受けた場合は、依頼者一方ごとに上限を判定します。同じ依頼者が複数業者に依頼したときは、その依頼者から各業者が受ける合計が一方分の上限以内です。

売買は税別代金で5％・4％・3％、400万円超の税込速算は3.3％＋6万6,000円です。

売買・交換の代理では、代理の依頼者から受ける報酬の上限は、媒介で依頼者一方から受けられる上限の2倍です。代理業者が取引の相手方からも報酬を受ける場合でも、代理の依頼者と相手方から受ける合計はこの2倍の上限を超えられません。

媒介報酬とは別に、重要事項説明、契約書作成、建物状況調査を行う者のあっせんなどを理由として当然に追加報酬を取れるわけではありません。

売買・交換の代理は媒介の2倍が上限で、相手方からも受けるなら合計で判定します。

居住用建物では、媒介の依頼を受けるに当たってその依頼者の承諾を得ていれば、一方から0.55か月分を超えて受けることができます。ただし双方から受ける合計は原則として1.1か月分までです。契約後や請求時に承諾を取ればよいわけではありません。

店舗・事務所など非居住用でも、通常の貸借媒介では双方合計1.1か月分が原則です。

貸借媒介は双方合計1.1か月分、居住用は事前承諾がなければ一方0.55か月分までです。

居住用建物以外の貸借で、権利設定の対価として支払われ、返還されない権利金の授受がある場合は、その権利金の額を売買代金とみなして報酬上限を計算できます。居住用建物には使えません。また、返還される敷金・保証金は権利金として扱いません。

報酬上限とは別に受け取れるのは、依頼者の依頼により行う特別な広告の料金や、遠隔地の現地調査など依頼者の特別の依頼により支出する費用で、負担についてあらかじめ合意したものです。通常の広告費、契約書作成費、案内料などを当然に別請求することはできません。

非居住用の返還不要の権利金は売買方式で計算でき、別請求できる費用は特別な依頼があるものに限ります。

低廉な空家等の33万円は通常報酬に上乗せする額ではなく総額の上限です。長期の空家等の貸借特例で通常上限を超えられるのは貸主から受ける報酬で、借主側は通常の上限のままです。

これらの特例を使う場合は、媒介契約の締結に際し、上限の範囲内で報酬額をあらかじめ説明して合意しておきます。

低廉売買は800万円以下・一方33万円まで、長期空家貸借は貸主側を増やし双方合計2.2か月分までです。

基本の問題(まなクエの問題集から)

売買代金が800万円以下の宅地・建物について、低廉な空家等の媒介報酬特例を適用する場合、依頼者の一方から受けられる報酬額の上限として正しいものはどれか。

1. 18万円（消費税別）
2. 30万円（消費税別）
3. 60万円（消費税別）
4. 報酬特例はなく、通常の計算による

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正解: 30万円（消費税別）

低廉な空家等の報酬特例（宅建業法告示）：売買代金800万円以下の宅地・建物について、依頼者の一方から受けられる報酬額の上限は30万円（消費税別）。物件の使用状態（居住用か否か等）は問わない。売主だけでなく、売主・買主いずれの依頼者にも適用可能である。

基本の問題(まなクエの問題集から)

居住用建物の賃貸借の媒介報酬について正しいものはどれか（長期の空家等に関する報酬特例を適用しない原則の場合とする）。

1. 貸主・借主の双方から各々借賃の1ヶ月分を受け取ることができる
2. 貸主と借主の双方から合計で借賃の1ヶ月分（税別）を超える報酬を受け取ることができない
3. 居住用賃貸は報酬制限がない
4. 借主からのみ借賃の1ヶ月分を受け取ることができる

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正解: 貸主と借主の双方から合計で借賃の1ヶ月分（税別）を超える報酬を受け取ることができない

居住用賃貸媒介報酬（宅建業法46条・告示）：貸主・借主双方からの合計が借賃1ヶ月分（税別）以内。依頼者の承諾があれば1方から1ヶ月分受け取れる。なお、長期の空家等については、2024年7月から貸主から受けられる報酬額について特例がある。

事例で判断する問題(この節のために作った問題)

消費税の課税事業者である宅建業者Aが、売主から税別600万円の宅地の売買媒介を依頼された。低廉な空家等の特例を用い、媒介契約締結時に報酬額を説明して合意している。売主から受けられる報酬の上限として正しいものはどれか。

1. 26万4,000円
2. 33万円
3. 52万8,000円
4. 66万円

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正解: 33万円

600万円は800万円以下なので低廉な空家等の特例の対象です。特例を使う場合、依頼者一方から受ける総額の上限は30万円＋消費税等相当額で、税率10％なら33万円です。