広告の規制

宅建業法32条は、広告について著しく事実に相違する表示や、実際より著しく優良・有利であると人を誤認させる表示を禁止しています。

対象には、所在、規模、形質、現在または将来の利用の制限、環境・交通その他の利便、代金・借賃等の額や支払方法、代金・交換差金に関する金銭の貸借のあっせんなどが含まれます。利用制限には法令上の制限だけでなく、広告対象として重要な私法上の制限も問題になります。

実際に契約が成立したか、問い合わせがあったか、損害が生じたかは違反成立の条件ではありません。

誇大広告は結果ではなく表示で判断し、成約・問い合わせ・損害がなくても違反します。

おとり広告には、実在しない物件、実在してもすでに売却・賃貸済みなどで取引対象にならない物件、実在するが広告主に取引する意思がない物件を使って顧客を誘引するものがあります。

契約が成立した物件を、取引できるように見せたまま広告し続けることも問題になります。誤認した人や損害を受けた人が実際に出ることは要件ではありません。

実在しない・もう取引できない・取引する意思がない物件で客を集める広告は認められません。

宅地造成や建物建築の工事完了前は、その工事に必要な開発許可、建築確認などの処分があった後でなければ広告できません。申請しただけでは足りません。一方、必要な処分を受けた後なら、造成・建築が完成する前でも広告できます。

この制限は売買広告だけでなく、未完成物件を将来貸すための貸借広告にも適用されます。取引相手が宅建業者でも外れません。

未完成物件は「申請後」ではなく「必要な許可・確認等を受けた後」から、貸借広告もできます。

当初の建築確認を受けた後に変更確認を申請している期間でも、当初の確認内容で広告を続けることはできます。

変更後の内容を広告する場合も、変更確認を受ける予定である旨を表示し、当初の確認内容も併せて表示すれば広告できます。単に「変更確認を申請中だから一切広告できない」とするのは誤りです。

当初確認後の変更確認申請中は、所定の表示をすれば変更予定内容も広告できます。

宅建業者が宅地・建物の売買、交換または貸借について広告するときは、自ら当事者となるのか、代理するのか、媒介するのかを明示します。一団の物件を数回に分けて広告する場合も、広告のたびに明示します。

広告ですでに取引態様を示していても、注文を受けたときは注文者に対し遅滞なく改めて明らかにします。自ら貸主となる賃貸借は宅建業に当たらないため、この宅建業法上の取引態様明示義務の場面ではありません。

取引態様は広告ごとに示し、注文を受けたときにも遅滞なく再明示します。

誇大広告等の禁止に違反すると行政処分に加えて刑事罰の対象になります。これに対し、広告開始時期の制限違反や取引態様の明示義務違反は行政処分の対象となり得ますが、これらの条文違反そのものに32条違反と同じ刑事罰が付くわけではありません。

33条は貸借広告も止めますが、36条の契約時期制限は売買・交換が対象です。

基本の問題(まなクエの問題集から)

宅建業者の広告を開始できる時期について正しいものはどれか。

1. 取引の相手方が宅建業者であれば許可前でも広告できる
2. 広告開始の時期制限はない
3. 未完成物件は完成後でなければ広告できない
4. 未完成物件でも造成・建築の許可等を受けた後でなければ広告できない

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正解: 未完成物件でも造成・建築の許可等を受けた後でなければ広告できない

広告開始時期の制限（宅建業法33条）：宅地造成・建物建築の許可等（開発許可・建築確認）を受けた後でなければ広告できない。

基本の問題(まなクエの問題集から)

宅建業者の広告の規制について正しいものはどれか。

1. 誇大広告は禁止されているが虚偽広告は禁止されていない
2. 著しく事実に相違する表示（虚偽・誇大広告）は禁止されている
3. 誇大広告をしても行政処分の対象とならない
4. 広告に関する規制は宅建業法には規定がない

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正解: 著しく事実に相違する表示（虚偽・誇大広告）は禁止されている

誇大広告の禁止（宅建業法32条）：著しく事実に相違する表示・実際のものよりも著しく優良・有利と誤認させる表示は禁止。

事例で判断する問題(この節のために作った問題)

宅建業者Aは、建築確認を受けた未完成建売住宅について、その後に変更確認を申請した。次のうち正しいものはどれか。

1. 変更確認の申請中は、当初の確認内容を含め一切広告できない。
2. 変更確認を受ける予定である旨を表示し、当初の確認内容も併せて表示すれば、変更後の予定内容を広告できる。
3. 変更確認を申請した時点で、何の表示もせず変更後の内容を確定事項として広告できる。
4. 変更確認を受けるまでは広告できないが、貸借の広告だけは自由にできる。

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正解: 変更確認を受ける予定である旨を表示し、当初の確認内容も併せて表示すれば、変更後の予定内容を広告できる。

当初確認後の変更確認申請中でも、変更確認予定である旨と当初確認内容を併記すれば、変更予定内容を広告できます。未完成物件の広告開始時期の制限は貸借広告にも及びます。