重要事項説明①誰が・いつ・どう説明するか

35条の相手方は、原則として宅地・建物を取得し、または借りようとする者です。売買では買主、貸借では借主が相手方です。交換では双方がそれぞれ相手方の物件を取得するため、双方が説明を受けます。

売買の売主や貸借の貸主は、この規定でいう取得・賃借する側ではないため、その立場だけを理由に35条説明を受ける相手方にはなりません。

売買は買主、貸借は借主、交換は双方が35条の相手方です。

35条書面には宅地建物取引士が記名します。記名する宅建士や説明する宅建士は、専任の宅建士に限られません。

重要事項の説明自体も宅建士が行います。さらに説明の際には、相手方から請求されなくても宅建士証を提示しなければなりません。宅建士証を紛失して提示できない状態では、35条の重要事項説明を行うことはできません。

35条は「宅建士の記名・宅建士による説明・宅建士証の提示」を別々に確認します。

重要事項の相手方が宅建業者である場合は、宅建士による35条の説明を省略できます。ただし、35条書面の交付まで不要になるわけではありません。

業者間取引でも、契約成立までに35条書面を交付し、書面には宅建士が記名します。「相手方が宅建業者なら35条は全部不要」と処理しないことが重要です。

業者間取引は「説明は省略可、35条書面の交付と宅建士の記名は必要」です。

35条書面は、相手方の承諾を得れば電磁的方法で提供できます。あらかじめ用いる電磁的方法の種類・内容を示して承諾を得て、相手方が出力して書面を作成できること、改変の有無を確認できることなど法令上の基準を満たす方法で提供します。交付に関与した宅建士が分かる方法であることも必要です。

承諾後に相手方が電磁的方法による提供を受けない旨を申し出たときは、改めて承諾を得ない限り電磁的方法では提供できません。

一方、IT重説は説明の方法です。双方向で映像・音声を確認できる環境を整え、説明開始前に書類と通信状況を確認し、宅建士証を画面上で提示して相手方が確認できるようにします。電話だけではIT重説になりません。

電磁的提供は「書面の渡し方」、IT重説は「説明の方法」です。

宅建業者は、取引の相手方に対して、営業保証金を供託している場合の供託所など、または保証協会の社員である場合にはその旨など、供託所等に関する事項を説明します。

この説明は35条の2の制度で、35条書面の説明事項そのものとは分けて判断します。説明は契約が成立するまでの間に行います。相手方が宅建業者のときは、この説明は不要です。また、35条の2は書面の交付を義務づけていないため、口頭で説明してもかまいません。

供託所等の説明は35条の2で、契約成立までに・業者相手は不要・書面は不要です。

基本の問題(まなクエの問題集から)

宅建業者Aが宅建士Bを雇用した場合、Bが宅建士証を持参しない日の重要事項説明について正しいものはどれか。

1. 代表者が代わりに重要事項説明できる
2. 宅建士証がなくても相手方の同意があれば重要事項説明できる
3. 宅建士証がない場合、重要事項説明を行うことはできない
4. 宅建士証がなくても口頭で重要事項説明ができる

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正解: 宅建士証がない場合、重要事項説明を行うことはできない

重要事項説明時の宅建士証提示義務（宅建業法35条4項）：宅建士証がなければ提示できず、重要事項説明を行うことはできない。

基本の問題(まなクエの問題集から)

宅建業者が宅地・建物の売買に際し、相手方が宅建業者である場合の重要事項説明について正しいものはどれか。

1. 相手方が宅建業者である場合、35条の重要事項の説明も35条書面の交付も不要である。
2. 相手方が宅建業者である場合、35条の重要事項の説明は省略できるが、35条書面の交付は必要である。
3. 相手方が宅建業者である場合、35条の重要事項の説明は必要だが、35条書面の交付は不要である。
4. 相手方が宅建業者であっても、一般消費者と全く同じ手続で重要事項説明を行わなければならない。

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正解: 相手方が宅建業者である場合、35条の重要事項の説明は省略できるが、35条書面の交付は必要である。

重要事項説明の特例（宅建業法35条）：相手方が宅建業者である場合、35条の重要事項の説明（口頭説明）は省略できるが、35条書面を交付する義務そのものはなくならない。「説明不要」と「書面交付不要」を混同しない。

事例で判断する問題(この節のために作った問題)

宅建業者Aが中古住宅の売買を媒介する。買主Bは宅建業者であり、契約前に35条書面を電磁的方法で受け取ることを承諾している。この場合の処理として正しいものはどれか。

1. Bが宅建業者なので、35条書面の提供も宅建士による説明も不要である。
2. Bが宅建業者なので宅建士による説明は省略できるが、35条書面は契約成立までに交付または適法に電磁的提供する必要がある。
3. 電磁的方法で35条書面を提供する場合でも、Bが宅建業者なら必ず宅建士による対面説明を行う。
4. 35条書面は契約成立後に提供すればよく、契約前には口頭で概要だけ伝えればよい。

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正解: Bが宅建業者なので宅建士による説明は省略できるが、35条書面は契約成立までに交付または適法に電磁的提供する必要がある。

相手方が宅建業者なら35条の説明は省略できますが、35条書面の交付義務は残ります。相手方の承諾などの要件を満たせば、紙の交付に代えて電磁的方法で提供できます。