クーリング・オフ

次のように、クーリング・オフができなくなる「事務所等」と、それ以外を分けます。

買主が場所を指定しただけで、どこでも事務所等になるわけではありません。買主の申出によって事務所等になるのは買主の自宅または勤務先です。

買主の自宅・勤務先は、買主自身がそこで説明を受けることを申し出たときに事務所等になります。

事務所等以外で申込みをしていても、売主からクーリング・オフできる旨とその方法を書面で告げられた日から起算して8日を経過すると、原則として行使できなくなります。

この告知は、買主の氏名・住所、売主業者の商号・住所・免許証番号、撤回等の方法と効果などを記載した書面を交付して行います。口頭だけの告知では8日の期間は進みません。

契約日や申込日の翌日から8日ではありません。たとえば10月1日に適法な書面で告げられたなら、10月1日が1日目で、10月8日までに発信すれば期間内です。

適法な書面による告知がなければ、この8日の期間は進みません。ただし、後に説明する「引渡しを受け、かつ代金全額を支払った」という別の終了事由はあります。

買主に有利な特約は有効なので、法定の8日より長い14日間を認める特約は有効です。反対に「8日以内に売主へ到達しなければならない」など買主に不利な特約は無効です。

8日は、クーリング・オフできる旨と方法を書面で告げられた日を1日目として数えます。

8日を経過していなくても、買主が宅地・建物の引渡しを受け、かつ代金の全部を支払ったときはクーリング・オフできません。

二つの条件は「かつ」です。引渡しだけが済んで代金の一部が残っている場合や、代金全額を支払ったがまだ引渡しを受けていない場合は、この理由だけでクーリング・オフが消えることはありません。

また、通常の手付解除と違い、売主が契約の履行に着手したこと自体は、クーリング・オフを妨げる要件ではありません。場所・8日・引渡しと全額支払いの要件で判断します。

使えなくなるのは「引渡し済み＋代金全額支払済み」が両方そろったときです。

クーリング・オフによる申込みの撤回または契約解除は書面で行い、その書面を発した時に効力が生じます。売主に到達した時ではありません。

そのため、8日目に書面を発送し、売主への到達が9日目になった場合でも、ほかの要件を満たしていれば期間内の行使になります。「8日以内に到着すること」を求める特約は買主に不利なので無効です。

適法にクーリング・オフされた場合、宅建業者は損害賠償や違約金を請求できません。また、受け取っていた手付金その他の金銭を速やかに返還しなければなりません。

買主があらかじめクーリング・オフを放棄する合意をしても、買主に不利な特約として効力は認められません。

クーリング・オフは書面を発した時に効力が生じ、違約金は取れず、受領金は速やかに返還します。

複数の条件が組み合わされた問題では、次の順に確認すると結論を出しやすくなります。

1. 宅建業者が自ら売主か
2. 買主が宅建業者ではないか
3. 買受けの申込み場所が事務所等以外か
4. 適法な書面告知から8日を経過していないか
5. 引渡しと代金全額支払いの両方が完了していないか
6. 撤回・解除を書面で発したか

事務所等で申込みをしていれば、書面告知を受けていないことを理由にクーリング・オフできるようにはなりません。最初の場所判定で対象外だからです。

自ら売主→買主属性→申込み場所→8日→引渡しと全額支払い→書面発信の順で判断します。

基本の問題(まなクエの問題集から)

宅建業者が自ら売主となる場合のクーリングオフについて正しいものはどれか。買主は宅建業者ではないものとする。

1. 物件の引渡しを受け、かつ代金全額を支払った後でもクーリングオフできる
2. 事務所等（宅建業法施行規則に定める場所）で申込みをした場合はクーリングオフできない
3. いかなる場所で申込みをしても一定期間内はクーリングオフできる
4. クーリングオフは口頭で通知すれば足りる

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正解: 事務所等（宅建業法施行規則に定める場所）で申込みをした場合はクーリングオフできない

クーリングオフ（宅建業法37条の2）：事務所・専任宅建士設置の場所・買主が自ら申し出た場合の自宅・勤務先以外での申込み→書面でクーリングオフ可。物件の引渡しを受けただけでは終了せず、「引渡しを受け、かつ代金全額を支払った」ときにクーリングオフできなくなる。

基本の問題(まなクエの問題集から)

クーリングオフの告知と行使期間について正しいものはどれか。

1. クーリングオフは物件引渡しまで行使可
2. クーリングオフの告知は口頭でよく、告知後7日間行使可
3. クーリングオフの告知がなければ期間制限なく行使可
4. クーリングオフの告知を受けた日から8日間行使可

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正解: クーリングオフの告知を受けた日から8日間行使可

クーリングオフ（宅建業法37条の2）：書面で告知を受けた日から8日間。告知がない場合はいつでも行使可（物件引渡し・代金全額支払いまで）。

事例で判断する問題(この節のために作った問題)

宅建業者Aが自ら売主となり、宅建業者ではないBに建物を販売した。Bは喫茶店で買受けの申込みをし、その日にAからクーリング・オフできる旨と方法を適法な書面で告げられた。Bはまだ建物の引渡しを受けておらず、告知を受けた日を1日目として8日目に解除の書面を発送し、Aには9日目に到達した。この場合の結論として正しいものはどれか。

1. 解除書面が8日以内にAへ到達していないため解除できない
2. Bは8日目に解除書面を発しているため、ほかの要件を満たす限りクーリング・オフできる
3. Aが契約の履行に着手していれば、8日以内でも必ずクーリング・オフできない
4. Bが代金を全額支払っていれば、引渡し前でも必ずクーリング・オフできない

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正解: Bは8日目に解除書面を発しているため、ほかの要件を満たす限りクーリング・オフできる

クーリング・オフは書面を発した時に効力が生じるため、8日目の発送で足ります。代金全額の支払いだけでは足りず、引渡しも受けた場合に適用除外となります。