賃貸借・使用貸借

賃貸物を使用・収益するために必要な修繕は、原則として賃貸人が行います。ただし、賃借人の責任で修繕が必要になったときは、賃貸人は修繕義務を負いません。

賃借人が自ら修繕できるのは、主に次の2つです。

• 修繕が必要であることを賃貸人に通知し、または賃貸人がそのことを知ったのに、相当の期間内に必要な修繕をしないとき
• 急迫の事情があるとき

したがって、「通知したのに直ちに修繕しなかった」というだけでは足りません。通常は相当の期間が経過していることが必要です。

貸主が相当期間内に直さないか、急迫の事情があれば、借主自身が修繕できます。

賃貸借が終了したとき、賃借人は原則として受け取った後に生じた損傷を原状に戻す義務を負います。ただし、通常の使用・収益によって生じた損耗や経年変化は除かれます。

また、賃借人に責任のない事情で生じた損傷についても、賃借人は原状回復義務を負いません。通常損耗まで賃借人に負担させるには、単に「原状回復する」と定めるだけでは足りず、その負担内容が明確に合意されていることが問題になります。

試験では「通常損耗＝通常使用による劣化」と「故意・過失など借主側の責任による損傷」を分けて判断します。

通常損耗・経年変化と借主に責任のない損傷は、原則として借主の原状回復義務の対象外です。

敷金は、賃料その他の賃貸借に基づく賃借人の債務を担保するため、賃借人が賃貸人に交付する金銭です。

賃貸借が終了しても、賃借人が目的物をまだ返還していない段階では、原則として敷金返還請求権は発生しません。賃貸借が終了し、目的物を返還したときに、賃貸人は未払賃料や損害賠償債務などを差し引いた残額を返還します。

目的物の明渡しと敷金返還は同時履行の関係ではありません。そのため、賃借人は「敷金を先に返してくれるまで明け渡さない」と主張できません。

また、賃貸人は賃貸借の途中でも敷金を賃借人の債務に充当できますが、賃借人の側から「敷金から未払賃料に充ててほしい」と請求することはできません。

敷金は明渡し後に、未払賃料などを控除した残額が返ります。

賃借人は、原則として賃貸人の承諾を得なければ、賃借権を譲渡したり賃借物を転貸したりできません。無断で譲渡・転貸し、第三者に使用・収益させた場合、賃貸人は契約を解除できます。

ただし判例は、無断譲渡・転貸があっても、賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは解除できないとしています。

適法な転貸では、転借人は賃貸人に対して直接、原賃貸借と転貸借の双方の範囲内で義務を負います。

賃貸人と賃借人が原賃貸借を合意解除しても、原則としてその終了を適法な転借人に対抗できません。ただし、合意解除の時点で賃貸人に債務不履行を理由とする解除権があった場合は別です。

譲渡・転貸は貸主の承諾が原則で、無断でも背信性がなければ解除できない場合があります。

不動産の賃貸借を登記すると、その後に不動産の物権を取得した者に対抗できます。建物賃貸借では、借地借家法により建物の引渡しがあれば、その後に建物について物権を取得した者にも賃貸借を対抗できます。

対抗要件を備えた不動産賃貸借で所有権が移転すると、原則として賃貸人の地位も新所有者へ移転します。新所有者が賃貸人の地位を賃借人に対抗するには、所有権移転登記が必要です。

賃貸人の地位が移転すると、敷金返還に関する債務も新しい賃貸人へ承継されます。

不動産賃貸借は対抗要件を備えると、新所有者にも賃借権を主張でき、賃貸人の地位も原則移転します。

基本の問題(まなクエの問題集から)

賃貸借における敷金について正しいものはどれか。

1. 敷金返還請求権は賃借人から譲渡できない
2. 敷金から差し引くことができるのは未払賃料のみである
3. 敷金は賃貸借終了後も返還しなくてよい
4. 賃貸人は賃貸借終了後、賃借人が明渡しを完了したときに残額を返還しなければならない

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正解: 賃貸人は賃貸借終了後、賃借人が明渡しを完了したときに残額を返還しなければならない

敷金（民法622条の2）：賃貸借終了後の目的物返還時に、未払賃料・損害賠償を控除した残額を返還。

基本の問題(まなクエの問題集から)

賃借権の無断譲渡・無断転貸について正しいものはどれか。

1. 無断転貸があっても賃貸人・転借人間に直接の法律関係は生じない
2. 賃借人が賃貸人の承諾なく賃借権を譲渡した場合、賃貸人は契約を解除できる
3. 賃貸人が解除できるのは転貸の場合のみで、譲渡の場合は解除できない
4. 賃借人が賃貸人の承諾なく転貸した場合でも、解除はできない

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正解: 賃借人が賃貸人の承諾なく賃借権を譲渡した場合、賃貸人は契約を解除できる

無断譲渡・転貸は解除事由（民法612条）。ただし判例は背信的行為と認めるに足りない特段の事情がある場合は解除不可とする。

事例で判断する問題(この節のために作った問題)

建物の賃貸借について、民法の規定および判例によれば正しいものはどれか。

1. 賃借人の責任によって修繕が必要になった場合でも、賃貸人は必ず修繕しなければならない。
2. 修繕が必要であることを賃借人が賃貸人に通知した後、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないときは、賃借人は自ら修繕することができる。
3. 賃貸借終了時の建物明渡しと敷金返還は同時履行の関係にあり、賃借人は敷金返還まで明渡しを拒むことができる。
4. 通常の使用によって生じた損耗についても、賃借人は常に原状回復義務を負う。

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正解: 修繕が必要であることを賃借人が賃貸人に通知した後、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないときは、賃借人は自ら修繕することができる。

賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしない場合、賃借人は自ら修繕できます。賃借人の責任で修繕が必要になった場合は貸主の修繕義務はなく、通常損耗は原則として原状回復の対象外で、明渡しは敷金返還に先行します。