都市計画区域と地域地区

区域区分とは、都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に区分することです。一般に「線引き」と呼ばれます。

すべての都市計画区域で区域区分を定めるわけではありません。法律上、区域区分を定めることが義務となる都市計画区域がある一方、それ以外では必要に応じて定めます。区域区分のない都市計画区域は「非線引き都市計画区域」と呼ばれます。

準都市計画区域には区域区分を定めません。「準都市計画区域なら市街化区域と市街化調整区域に分ける」という判断は誤りです。

線引き＝市街化区域と市街化調整区域への区分で、準都市計画区域には区域区分を定めません。

用途地域は、建築物の用途を調整して土地利用の性格を決める地域で、13種類あります。市街化区域では少なくとも用途地域を定めます。

近隣商業地域は「業務の利便増進と住環境保護」を主目的とする地域ではありません。また準工業地域は、環境を悪化させるおそれの大きい工業を中心とする地域ではありません。

近隣商業は日用品などの商業利便、準住居は道路沿道、工業地域は工業利便という目的で判定します。

用途地域以外の地域地区は、名称だけでなく指定できる場所と都市計画で定める内容を組み合わせて判断します。

「特別用途地区は用途地域外に定める」「高度地区は容積率の上限・下限を定める」という組合せは誤りです。高度地区の主役は高さ、高度利用地区の主役は土地の高度利用です。

特別用途地区は用途地域内、高度地区は高さ、特定街区は容積率・高さ・壁面位置で区別します。

風致地区では、建築物の建築、宅地造成、木竹の伐採などについて、政令の基準に従い地方公共団体の条例で都市の風致を維持するための規制をすることができます。

田園住居地域内の農地で土地の形質変更、建築物の建築、工作物の建設などを行う場合は、原則として市町村長の許可が必要です。一定の軽易な行為などは除外され、許可基準では300㎡という規模が使われる場合があります。

生産緑地地区は、市街化区域内の農地等を計画的に保全するための制度です。低層住宅の住居環境を保護するための地域ではありません。

風致地区は条例による風致規制、田園住居地域の農地は原則許可、生産緑地地区は市街化区域内の農地保全です。

地域地区の問題は、まず「用途地域内だけか」「用途地域外か」「市街化区域内か」を確認し、次に何を規制・誘導する制度かを見ます。

1. 区域区分の話なら、市街化区域・市街化調整区域かを確認します。
2. 用途地域の話なら、その地域の目的を確認します。
3. 地域地区の話なら、指定できる場所を確認します。
4. 高さ・容積率・用途・風致など、規制対象を確認します。

例えば「用途地域外に特別用途地区」は指定場所が逆です。「高度地区で容積率の上限・下限」は規制対象が違います。このように、名称暗記より組合せで判断します。

地域地区は「どこに定めるか→何を規制するか」の順で判断します。

基本の問題(まなクエの問題集から)

準都市計画区域について正しいものはどれか。

1. 準都市計画区域内では都市計画を定めることができない
2. 準都市計画区域は市区町村が指定する
3. 準都市計画区域内でも用途地域等の一部の都市計画を定めることができる
4. 準都市計画区域内での開発行為に制限はない

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正解: 準都市計画区域内でも用途地域等の一部の都市計画を定めることができる

準都市計画区域（都市計画法5条の2）：積極的な整備開発を行わないが、乱開発を防ぐために一定の都市計画が可能な区域。都道府県が指定。

基本の問題(まなクエの問題集から)

市街化区域と市街化調整区域の区分（線引き）について正しいものはどれか。

1. 線引きは市区町村が行う
2. 線引きは5年ごとに見直しが義務付けられている
3. 都市計画区域はすべて線引きが義務付けられている
4. 都市計画区域のうち政令指定都市・大都市圏等では線引きが義務付けられている（それ以外は任意）

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正解: 都市計画区域のうち政令指定都市・大都市圏等では線引きが義務付けられている（それ以外は任意）

線引き（都市計画法7条）：大都市圏等では義務的線引き。その他は任意（非線引き都市計画区域もある）。

事例で判断する問題(この節のために作った問題)

都市計画区域内の土地利用に関する次の記述のうち、都市計画法上、正しいものはどれか。

1. 特別用途地区は、用途地域が定められていない土地の区域に限って定めることができる。
2. 高度地区では、建築物の容積率の最高限度と最低限度を定める。
3. 市街化区域では、少なくとも用途地域を定めるものとされている。
4. 準都市計画区域では、市街化区域と市街化調整区域の区域区分を定めなければならない。

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正解: 市街化区域では、少なくとも用途地域を定めるものとされている。

市街化区域では少なくとも用途地域を定めます。特別用途地区は用途地域内に定め、高度地区は高さの最高限度または最低限度を定め、準都市計画区域には区域区分を定めません。