都市計画法・農地法など

建築物の建築などを目的として土地の区画形質を変更する行為は、都市計画法上の開発行為に当たることがあります。一定の場合には、あらかじめ都道府県知事等の開発許可が必要です。

ただし、市街化区域内で行う開発行為のすべてが、規模に関係なく許可対象になるわけではありません。「市街化区域ならどんな小規模な開発でも必ず許可が必要」という理解は誤りです。

開発許可は区域と規模などで判定する

農地を農地のまま売買・貸借して権利を移転・設定する場合は、原則として農地法第3条の許可が必要です。

所有者が自分の農地を宅地など農地以外に変える転用は原則として第4条、転用目的で農地を売買・貸借する場合は第5条の規制を受けます。

ただし、市街化区域内の農地を転用する場合は、あらかじめ農業委員会に届け出れば、原則として第4条・第5条の都道府県知事等の許可は不要です。自分の農地に自宅を建てる場合も、この市街化区域内の届出がポイントになります。

3条＝農地のまま、4条＝自分で転用、5条＝権利移動＋転用

国土利用計画法では、一定面積以上の土地について売買などの契約をした場合、原則として土地に関する権利を取得した人が契約締結日から2週間以内に届け出ます。

事後届出の面積基準は、市街化区域が2,000㎡以上、市街化区域を除く都市計画区域が5,000㎡以上、都市計画区域外が10,000㎡以上です。

国土法：2,000・5,000・10,000㎡、取得者が2週間以内

土地基本法は、土地について公共の福祉を優先し、適正な利用・管理を図ることなどを基本理念としています。

土地は投機的取引の対象とされるべきではないという考え方も示されており、所有者等には土地を適正に利用・管理する責務があります。

土地＝公共性を重視し、適正に利用・管理